Método comparativo: hora de decidir!

Estamos a preparar com todo o entusiasmo e dedicação um novo desafio, a nossa participação, enquanto Formador, no curso avançado em “Avaliação, Financiamento e Reabilitação do Imobiliário” a realizar-se no Instituto Superior de Gestão nos próximos dias 8, 15 e 22 de maio.

 

Neste processo de preparação surgem sempre dúvidas sobre a melhor estratégia a utilizar ou sobre o método que melhor se aplica a um determinado assunto, em que a estratégia e o detalhe da explicação devem estar intimamente ligados ao nível formação e grau de conhecimento do público-alvo.

 

Uma das matérias que permite um leque alargado de opções é a explicação prática do método comparativo de mercado.

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Recorde-se que para a aplicação desta metodologia torna-se necessária uma comparação com valores de transação de imóveis equivalentes e que possam ser comparados, após pesquisa no mercado local. As condições necessárias para a sua aplicação implicam também que se tenha assistido a um elevado número de vendas no mercado que estamos a analisar, que os imóveis sejam equiparáveis, com condições de venda idênticas, com informação atualizada sobre as transações ocorridas e, finalmente, que não tenham existido fatores exógenos a condicionar as transações. 

 

Depois de verificados estes pressupostos torna-se necessário aplicar a técnica de homogeneização da amostra, ou seja, fazer os ajustamentos indispensáveis para que o valor do bem possa ser comparável.

 

São várias as abordagens possíveis (algumas concordamos outras discordamos totalmente), já muito dissecadas ao longo das quase 400.000 visitas que este blogue tem:

 

– Atribuir um valor por puro “feeling”!

 

– Estatística descritiva com a estimativa da média, mediana, desvio padrão e coeficiente de variação (CV). O CV, que é o quociente entre a média e o desvio padrão, deve ser o mais baixo possível e a média deve estar a mais aproximada possível da mediana. O nosso artigo “Média, moda e mediana na avaliação de imóveis” fornece informações adicionais sobre este assunto.

 

– Estimativa de fatores apreciativos e depreciativos para ajustar os vários valores obtidos. Estes fatores podem ser encontrados de forma absolutamente subjetiva, que conta com a sensibilidade do Perito Avaliador (a evitar), ou com algum rigor:

 

Fator apreciativo: 1 + (M – m) / m

Fator depreciativo: 1 + (m – M) / M, com

m – Valor imóvel de menor valor / M – Valor imóvel de maior valor

(Exemplo prático)

 

– Tratamento por fatores, que admite, a priori, a validade de existência de uma relação fixa entre os atributos específicos e os respetivos preços. As relações fixas podem ser calculadas por regressões lineares simples.

 

– Finalmente, aquela que recolhe a nossa preferência, que é a Inferência Estatística, com recurso a regressões lineares múltiplas.

 

Estas duas últimas técnicas são melhor explicadas por Radegaz Nasser Júnior no livro “Avaliação de bens- Princípios Básicos e Aplicações”, ISBN 978-85-7456-293-3 ou ainda no artigo:

 

http://avaliarpatrimonio.blogspot.pt/2016/07/inferencia-estatistica-avaliacao-de.html

 

Fonte: Avaliar Património