E esta, hem?

A atividade de Perito Avaliador de Imóveis é muito interessante, fundamentalmente por dois fatores:

 

– Um dia nunca é igual ao outro. Vejamos, esta semana estivemos, no âmbito do nosso trabalho, em Paços de Ferreira, em Lisboa e em Palmela. Não podemos dizer que temos uma vida monótona.

 

– São-nos colocados desafios improváveis, que nos obrigam a permanecer atualizados e a um estudo constante.

 

Esta semana escrevemos sobre um desafio improvável.

 

A questão que nos foi colocada pelo cliente foi a seguinte:

 

“Sabe, a nesga de terreno que lhe vamos mostrar e que tem que avaliar, não serve para nada, não tem dimensão para que possa ser edificada. Foi adquirida com o único intuito de aproveitar a água da mina, que serve três habitações e um campo agrícola”.

 

E esta, hem? Qual o valor da “nesga de terreno”?

 

A legislação portuguesa, que está dispersa em diversos diplomas, classifica os recursos geológicos em várias categorias:

 

– Depósitos minerais;

– Recursos hidrominerais;

– Recursos geotérmicos;

– Massas minerais;

– Águas de nascente.

 

A exploração dos três primeiros grupos pertence ao Estado, sendo do domínio privado os dois últimos. As águas de nascente, como é o caso presente, podem ser exploradas em regime de licença, tendo o cliente solicitado a respetiva autorização.

 

O recurso geológico, por si só, não tem valor. O seu valor depende da capacidade de gerar lucros ao longo de uma série de anos. Estes lucros, capitalizados a uma certa taxa de juro, dão o valor potencial do recurso.

 

Existem uma série de fórmulas para a estimativa do valor geológico. No entanto, salvo melhor opinião, deve ser adoptada a Fórmula de Hoskold:

hoskold.jpg

Vj = Valor do recurso mineral

 

L = Lucro médio anual obtido na exploração dos três anos antecedentes à avaliação, devidamente corrigido para a data base da avaliação.

 

(Neste caso corresponderá ao valor que se poupa pela não utilização da água da rede pública)

 

n = Número de anos de exploração previstos

 

t = Taxa de amortização = 1/n

 

R = 1 + t = Unidade de capital acrescida da taxa de amortização

 

i = Taxa anual de juro

(Taxa de juro sem risco? OT´s)

 

Se repararmos bem, voltamos sempre a uma questão fulcral da avaliação de terrenos, ou seja, um terreno vale pelo que dele se pode extrair!

 

Fonte: Avaliar Património