E no futuro?

A questão de sabermos quanto valerá o nosso imóvel no futuro é muito pertinente e, no artigo de hoje, abordamos a sua importância na avaliação de imóveis.

(A análise de um investimento imobiliário unicamente pela “yield” que nos aporta, pode ser redutor. Um imóvel deve ter condições de se valorizar ao longo do tempo.)

Por isso, proporcionamos aos nossos leitores duas pequenas folhas de cálculo, que permitirão ter uma perspetiva do valor do seu imóvel numa qualquer data futura.

[A partir do valor de aquisição do imóvel]

[A partir da capacidade de gerar rendimento]

Apresentamos ainda um exemplo da utilidade prática das ferramentas disponibilizadas:

O método do rendimento é utilizado na avaliação de imóveis para estimar o valor de mercado de um imóvel. Este método assenta na capacidade que um bem possui para gerar rendimentos durante um determinado período, tendo por base as condições normais do mercado e na conversão desses rendimentos numa valorização atual.

Nesta metodologia, o avaliador de imóveis recorre frequentemente à aplicação do “Free Cash Flow to the Firm”, descontando os fluxos de caixa utilizando a “wacc” (Weighted Average Cost Of Capital /Custo Médio Ponderado de Capital).

Esta matéria já foi abordada no nosso artigo:

http://avaliarpatrimonio.blogspot.pt/2012/02/as-taxas-de-atualizacao.html

O cash flow deve ser estudado para um período igual ao período do investimento, se este for conhecido e relativamente curto ou, então, se o investimento puder ser perpetualizado, até que exista uma estabilidade nos fluxos de caixa.

Para facilitar, vamos considerar este ano, fim do período de investimento ou ano de estabilidade dos fluxos de caixa, como ano n

Em qualquer dos casos é sempre necessário encontrar o valor residual.

Um avaliador de imóveis pode estimar o valor residual de duas formas distintas:

-Ou a partir do valor de aquisição do imóvel e imputando-lhe uma atualização anual, que poderá ser positiva ou negativa.

-Ou pela capacidade de gerar rendimento, materializada no método da capitalização direta.

Nesta metodologia, os avaliadores de imóveis dividem-se um pouco. Alguns, para não onerar o valor residual do imóvel, não contemplam uma taxa de crescimento dos fluxos de caixa para depois de n. Outros consideram o rendimento anual no ano n.

De qualquer das formas, esta última metodologia é a mais aplicada.

Informamos mais uma vez que não nos responsabilizamos pela utilização inadequada destas folhas de cálculo e que os trabalhos de avaliação de imóveis devem ser realizados por profissionais (avaliadores de imóveis) devidamente credenciados pela CMVM- Comissão do Mercado de Valores Mobiliários.

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Fonte: Avaliar Património

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