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IVA – Renúncia à isenção e arrendamento

IVA – Renúncia à isenção e arrendamento

PT20577 – IVA – Renúncia à isenção e arrendamento
01-04-2018
Determinada empresa imobiliária dedica-se ao arrendamento de apartamentos e outros imóveis dos quais recebe uma renda mensal (não se trata de alojamento local). Em determinada altura, renunciou à isenção de IVA sendo sujeito passivo de IVA. Pelas rendas que recebe mensalmente pelos apartamentos que arrenda, tem que liquidar IVA na fatura?
Parecer técnico
De acordo com o n.º 4 do artigo 12.º do Código do IVA (CIVA), “os sujeitos passivos que procedam à locação de prédios urbanos ou frações autónomas destes a outros sujeitos passivos, que os utilizem, total ou predominantemente, em atividades que conferem direito à dedução, podem renunciar à isenção prevista no n.º 29) do artigo 9.º”
Os termos e as condições para a renúncia à isenção prevista neste n.º 4 do artigo 12.º do CIVA são estabelecidos no Decreto-Lei n.º 21/2007, de 29 de janeiro, onde é aprovado, em anexo, o Regime da renúncia à isenção do IVA nas operações relativas a bens imóveis.
Haverá ainda que analisar os esclarecimentos prestados pela Autoridade Tributária no Ofício-Circulado n.º 30099, de 09-02-2007. Este regime de renúncia estabelece condições objetivas aplicadas ao imóvel, bem como condições subjetivas aplicadas aos intervenientes na operação.
Quanto às condições subjetivas, esta renúncia apenas pode ser efetuada quando os intervenientes, o locador e locatário, forem sujeitos passivos de IVA em Portugal, referidos na alínea a) do n.º 1 do artigo 2.º do CIVA, que exerçam exclusivamente atividades que conferem o direito à dedução (atividades tributadas).
Ou, ainda, no caso de sujeitos passivos que exerçam simultaneamente operações que conferem direito à dedução (operações tributadas) e operações que não conferem esse direito (operações isentas), designados como sujeitos passivos mistos, quando o conjunto das operações que conferem direito à dedução (operações tributáveis) seja superior a 80% do total do volume de negócios.
O objetivo desta regra é que os locatários dos imóveis, sujeitos a esta renúncia à isenção, utilizem tais imóveis total ou predominantemente em atividades que confiram o direito à dedução (operações tributadas).
Ambos os intervenientes na operação de venda ou locação do imóvel, em que tenha sido exercida a renúncia à isenção de IVA, devem possuir contabilidade organizada, no sentido de ser possível o controlo da aplicação deste regime de renúncia.
Quanto às condições objetivas, o locatário do imóvel é obrigado a afetar o imóvel locado a atividades tributadas com direito à dedução.
O valor da renda anual da locação deve igual ou superior a 25 avos do valor de aquisição ou construção do imóvel [vide alínea e) do n.º 1 do artigo 2.º do Decreto-Lei n.º 21/2007].
Desde que verificadas estas (e restantes) condições por parte dos intervenientes da operação, bem como, se se tratarem de imóveis em que se permite a referida renúncia, que estejam total ou predominantemente afetos à atividade tributada, conforme referido em cima, há que ter em atenção as circunstâncias, previstas no n.º 2 do artigo 2.º do Regime de Renúncia, em que se poderá aplicar a renúncia à isenção de IVA, apesar dos requisitos já referidos para os sujeitos passivos e para o tipo de operações.
Essas circunstâncias determinam que normalmente apenas se poderá optar pela renúncia à isenção quando se trate da primeira locação do imóvel, após este ter sido construído ou objeto de grandes obras de transformação ou renovação (quando tenha implicado uma alteração superior a 30% do valor patrimonial tributável para efeitos de IMI) pelo sujeito passivo que o está a locar, ou ainda quando se trate de locação do imóvel subsequente a uma operação efetuada com renúncia à isenção, quando esteja a decorrer o prazo de regularização de 20 anos relativamente ao imposto suportado nas despesas de construção ou aquisição do imóvel.
Se efetuar esta opção pela renúncia à isenção, cumprindo com todos os requisitos mencionados em cima, e tendo obtido o certificado previsto no artigo 4.º do Regime de renúncia, pode efetuar a dedução do IVA suportado na utilização do imóvel através da locação, uma vez que passa a liquidar IVA nessa locação do imóvel.
Quanto ao momento do direito à dedução dispõe os artigos 5.º e 8.º do Decreto-Lei n.º 21/2007, que os sujeitos passivos só podem deduzir o IVA relativo ao bem imóvel locado na declaração do período de imposto ou de período posterior àquele em que o locador esteja na posse de um certificado de renúncia válido e se continuem a verificar nesse momento as condições para a renúncia à isenção estabelecidas no presente regime, tendo em conta o prazo de 4 anos (n.º 2 do artigo 98.º do CIVA).
Ou seja, só quando a entidade obtiver esse certificado de renúncia de isenção, deve liquidar IVA pela respetiva locação do imóvel, podendo efetuar a dedução de todo o IVA suportado com a aquisição e construção do imóvel, incluindo a despesas incorridas até quatro anos anteriores (ou 8 anos anteriores, se o sujeito passivo exercer como atividade corrente o arrendamento).
A liquidação de IVA nesta operação deve ser efetuada nos termos gerais do CIVA, nos casos de locação através da fatura emitida pelo locador, sendo o valor tributável da operação determinado pelo valor da contraprestação obtida pelo locador do imóvel, que normalmente é o valor das rendas da locação.
A taxa de IVA para estas operações de venda ou locação é a taxa normal, por não se enquadrarem em qualquer das operações previstas nas listas anexas ao CIVA, conforme o artigo 18.º do CIVA.
Face ao acima descrito e caso reúna as condições estipuladas para se optar pela renúncia à isenção, a empresa poderá deduzir o imposto suportado nas aquisições de bens e serviços relacionados com o imóvel, de acordo com as regras previstas no artigo 19.º e seguintes do CIVA (vide n.º 7 do artigo 12.º do CIVA). Porém, a renúncia (e consequente direito à dedução do IVA) só pode ser efetuada quando já seja conhecido o adquirente ou arrendatário do imóvel.
No que respeita à isenção na locação de imóveis, prevista no n.º 29 do artigo 9.º do CIVA e de acordo com as Informações Vinculativas emitidas pela Autoridade Tributária, têm sido entendimento que:
– Só se encontra isenta de IVA a locação de bens imóveis para fins habitacionais ou para fins não habitacionais – comerciais, industriais ou agrícolas – quando for efetuada “paredes nuas”, no caso de prédios urbanos ou de parte urbana em prédios mistos, ou “apenas o solo” no caso de prédios rústicos.
– Na locação para fins não habitacionais o conceito de “paredes nuas” assinala a limitação da isenção em sede deste imposto, às situações em que a cedência do gozo do imóvel não é acompanhada de bens de equipamento, mobiliário ou utensílios. No entanto, o que distingue primordialmente a sujeição ao imposto será aptidão produtiva do imóvel, ou seja, o fim a que se destina a locação.
Salienta-se então que, a imposição no conceito de arrendamento “paredes nuas” só tem razão de ser quando se trate da locação de espaços para o exercício da atividade empresarial.
Nesta situação, haveria dois possíveis cenários a considerar:
1.º – Caso o arrendamento se enquadre no conceito “paredes nuas”, a operação ficaria abrangida pela isenção prevista no n.º 29 do artigo 9.º do CIVA.
2.º – Se o arrendamento industrial for acompanhado de outros elementos, em conjunto com as instalações (figura esta expressamente excluída da regra que determina a isenção, em sede deste imposto), a locação do estabelecimento qualifica-se em termos de IVA como uma prestação de serviços (conforme resulta do conceito delimitado no n.º 1 do artigo 4.º do CIVA) não isenta, devendo proceder-se à liquidação de IVA à taxa geral de 23% [alínea c) do n.º 1 do artigo 18.º do CIVA].
Deste modo, deverá o colega analisar se os contratos de arrendamento são considerados do ponto de vista fiscal, como locação de bens imóveis para fins habitacionais ou para fins não habitacionais, sendo considerados como fins não habitacionais, de analisar se estes se enquadram no 1.º cenário, ou se pelo contrario se enquadram no 2.º cenário, caso em que a cedência de espaço não beneficia da isenção de IVA constante do n.º 29 do artigo 9.º do CIVA, sendo as rendas consideradas como prestações de serviços sujeitas a IVA e dele não isentas.
Tratando-se de arrendamento de imóvel para ser usado numa atividade comercial (fins não habitacionais) terá de se aferir se o imóvel está devidamente apetrechado para o exercício de tal atividade ou sendo uma locação “paredes nuas” inclua também prestações de serviços a efetuar pelo locador. Em ambos os casos a locação não pode beneficiar da isenção do n.º 29 do artigo 9.º do CIVA.
Em sede de IRC, poderá existir dispensa de retenção na fonte, quando a entidade que obtém o rendimento tenha por objeto a gestão de imóveis próprios, em conformidade com a alínea g) do n.º 1 do artigo 97.º do CIRC – “g) Rendimentos prediais referidos na alínea c) do n.º 1 do artigo 94.º, quando obtidos por sociedades que tenham por objeto a gestão de imóveis próprios e não se encontrem sujeitas ao regime de transparência fiscal, nos termos da alínea c) do n.º 1 do artigo 6.º, e, bem assim, quando obtidos por fundos de investimento imobiliários;”.
No pressuposto que a sociedade tem por objeto a gestão de imóveis próprios (CAE 68200 – Arrendamento de bens imobiliários) ainda que seja atividade secundária, os rendimentos prediais por si auferidos em consequência do arrendamento estão abrangidos pela dispensa de retenção na fonte de IRC prevista na aliena g) do n.º 1 do artigo 97.º do CIRC.

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