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Elementos do contrato de arrendamento urbano

Elementos do contrato de arrendamento urbano

Quando falamos em contratos de arrendamento, é importante ter presente que a lei confere às partes ampla liberdade na conformação do contrato de arrendamento, sendo poucos os elementos que dele necessariamente devem constar, quer isto dizer que o legislador não foi muito exigente nesta matéria, deixando aqui bem patente o princípio da liberdade contratual.

No entanto, através da análise da legislação relevante, afigura-se possível apresentar um elenco dos elementos que têm que constar obrigatoriamente do contrato de arrendamento urbano, de forma a que este produza corretamente os seus efeitos e assegure a proteção de ambas as partes. São eles:
– Obrigatoriedade de redução a escrito – o contrato de arrendamento deve ser celebrado por escrito, conforme se encontra previsto no artigo 1069.º do Código Civil “O contrato de arrendamento urbano deve ser celebrado por escrito”.
– Identificação completa das partes intervenientes no contrato – de acordo com o previsto e proposto no artigo 2.º alínea a) do Decreto-Lei n.º 160/2006 de 8 de agosto, com as alterações introduzidas pelo Decreto-lei 266-C/2012 de 31 de dezembro, que estabelece o regime da Celebração do Contrato de Arrendamento, “A identificação das partes, indicando os seus nomes, números de identificação civil e de identificação fiscal e, quando aplicável, naturalidade, data de nascimento e estado civil”. Assim, da minuta do contrato de arrendamento deve constar:
• Nome completo das partes;
• Indicação dos números de identificação civil das partes;
• Indicação dos números de identificação fiscal das partes;
• Data de nascimento de todos os intervenientes no contrato;
• Indicação da naturalidade dos intervenientes;
• Estado Civil das partes.
– Identificação e localização do imóvel que se dá de arrendamento, ou da sua parte – para a correta indicação destes elementos deve recorrer-se à informação constante da caderneta predial, são eles, o artigo matricial (1), a identificação da fração (caso seja aplicável) e a localização do imóvel através da morada completa (artigo 2.º alínea b) do Decreto-Lei n.º 160/2006 de 8 de agosto, com as alterações introduzidas pelo Decreto-lei n.º 266-C/2012 de 31 de dezembro, que estabelece o regime da Celebração do Contrato de Arrendamento “A identificação e localização do arrendado, ou da sua parte”).
– O fim a que se destina o arrendamento – fim habitacional ou não habitacional e quando habitacional, se o imóvel se destina a habitação permanente ou não. Quando o imóvel se destine a habitação não permanente, indicar o motivo (artigo 2.º alínea c) do Decreto-Lei n.º 160/2006 de 8 de agosto, com as alterações introduzidas pelo Decreto-lei n.º 266-C/2012 de 31 de dezembro, que estabelece o regime da Celebração do Contrato de Arrendamento “O fim habitacional ou não habitacional do contrato, indicando, quando para habitação não permanente, o motivo da transitoriedade”).
– Indicação do número da licença de utilização – a licença de utilização só é obrigatória quando a construção do edifício que se dá de arrendamento seja posterior a 7 agosto de 1951. Caso se trate de um edifico construído antes da data indicada, tem que ser anexado ao contrato documento autêntico que demonstre a data da construção (este documento poderá ser requerido nos serviços de urbanismo do local de implantação do imóvel) (artigo 2.º alínea d) do Decreto-Lei n.º 160/2006 de 8 de agosto, com as alterações introduzidas pelo Decreto-lei n.º 266-C/2012 de 31 de dezembro, que estabelece o regime da Celebração do Contrato de Arrendamento “A existência da licença de utilização, o seu número, a data e a entidade emitente, ou a referência a não ser aquela exigível, nos termos do artigo 5.º).
– Indicação do valor da renda (numérico e por extenso) – no texto do contrato tem que estar indicado o valor referente à renda mensal e o somatório do valor total da renda referente ao tempo de execução do contrato (artigo 2.º alínea e) do Decreto-Lei n.º 160/2006 de 8 de agosto, com as alterações introduzidas pelo Decreto-lei n.º 266-C/2012 de 31 de dezembro, que estabelece o regime da Celebração do Contrato de Arrendamento “O quantitativo da renda”).
– Indicação da data de celebração do contrato. (artigo 2.º alínea f) do Decreto-Lei n.º 160/2006 de 8 de agosto, com as alterações introduzidas pelo Decreto-lei n.º 266-C/2012 de 31 de dezembro, que estabelece o regime da Celebração do Contrato de Arrendamento “A data da celebração”);
– O prazo do contrato – deve ser sempre indicado o prazo de duração do contrato (data de início e data de fim e período de tempo pelo qual se celebra o contrato (6 meses, 1 ano, 5 anos). Não é, no entanto, legalmente obrigatória a indicação do prazo pelo qual se celebra o contrato, de acordo com o texto do artigo 1094.º n.º 3 do Código Civil, onde se estabelece que, caso nada seja dito no contrato relativamente ao prazo, o mesmo considera-se celebrado pelo prazo de 5 anos “No silêncio das partes, o contrato considera-se celebrado por prazo certo, pelo período de cinco anos”.
– Embora a lei não obrigue, podem ser anexados ao contrato comprovativos do estado de conservação do local objeto do contrato. Estes podem ser compostos por um texto explicativo das condições e por fotografias, devendo estar assinados pelas partes de forma a demonstrar o seu acordo (artigo 3.º n.º 2 do Decreto-Lei n.º 160/2006 de 8 de agosto, com as alterações introduzidas pelo Decreto-lei n.º 266-C/2012 de 31 de dezembro, que estabelece o regime da Celebração do Contrato de Arrendamento “Devem ser anexados ao contrato e assinados pelas partes (…) um documento onde se descreva o estado de conservação do local e suas dependências, bem como do prédio, aplicando-se, na sua falta ou em caso de omissão ou dúvida, o disposto no n.º 2 do artigo 1043.º do Código Civil.”).

De forma a exemplificar o que aqui foi dito, deixamos uma minuta de contrato de arrendamento de forma a ser mais simples a compreensão desta questão:

1 Caso o prédio se encontre omisso deve ser anexada declaração onde conste essa indicação. Ver artigo 3.º alínea c) do Decreto-lei 266-C/2012 de 31 de dezembro, que estabelece o regime da Celebração do Contrato de Arrendamento.

Fonte: Informador Fiscal

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