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Categoria: Avaliar Património

Termos de contratação

Termos de contratação

Por diversas vezes afirmamos que as avaliações de imóveis têm regras que devem ser cumpridas e que essas regras são estabelecidas ou pelas International Valuation Standards (IVS) ou pelas European Valuation Standards (EVS).

João Fonseca | Avaliador de imóveis | 919375417

Ambos os “standards” coincidem na necessidade de, antes da avaliação se realizar, serem reduzidas a escrito as normas e os procedimentos pelos quais aquela se vai reger e que devem ser comunicados ao cliente e aceites por ele. Este contrato deve, preferencialmente, ser realizado antes do início dos trabalhos do perito avaliador de imóveis.

Por exemplo, as European Valuation Standards, na EVS 4 – The Valuation Process explicam os detalhes que este documento deve ter:

-A identificação do cliente;

-Qual o objetivo da avaliação;

-Descrição completa do ativo a ser avaliado, com descrição precisa das suas especificidades (por exemplo, se alguma máquina ou equipamento faz parte do ativo avaliado);

-A base ou bases de valor a serem adotadas;

-A data de avaliação;

-Uma declaração de compromisso de que não existem incompatibilidades ou conflitos potenciais nem qualquer envolvimento anterior com a propriedade ou as partes envolvidas;

-A identificação e a qualificação do perito avaliador de imóveis;

-Pressupostos e pressupostos especiais;

-Âmbito e extensão da vistoria a realizar ao ativo;

-Considerações sobre eventuais informações prestadas pelos clientes e a assunção da sua veracidade;

-Qualquer restrição colocada na publicação do relatório de avaliação, nomeadamente do seu fornecimento a terceiros. Também especificar que não existirá nenhuma responsabilidade pelo uso da avaliação por terceiras partes.

-O cumprimento das normas europeias de avaliação;

-Os honorários a cobrar.

Acrescentaríamos a este conjunto de especificações dois outros muito importantes para a garantia da qualidade de serviço ao cliente, e que sempre colocamos nos nossos trabalhos:

-O tratamento de reclamações.

O Perito Avaliador não deve ignorar qualquer queixa ou reclamação, entendendo as queixas e reclamações como um processo de melhoria da qualidade do seu serviço. O Perito Avaliador deve ter um procedimento de tratamento de reclamações, que garanta a proteção aos seus clientes.

-Procedimentos em caso de incapacidade permanente ou temporária

O Perito Avaliador deve ter um procedimento para a sua substituição, no caso da necessidade por morte, incapacidade ou ausência prolongada (por muito macabro que possa parecer!).

O estabelecimento escrito deste contrato de prestação de serviços é muito importante, quer para o avaliador, pelo compromisso que o cliente adquire, quer para o cliente, que tem antecipadamente um conhecimento dos trabalhos que serão realizados, das suas implicações e dos seus custos.

Além de todas as garantias que fornecem às partes envolvidas, uns “Termos de Contratação” bem escritos podem fazer o cliente decidir por uma proposta financeiramente menos aliciante mas que lhe proporcionará uma qualidade de serviço superior.

Fonte: Avaliar Património

Avaliação de hotéis

Avaliação de hotéis

Muitas propriedades são compradas e vendidas com base no seu potencial de negócio e não apenas no valor dos seus terrenos ou edifícios. São concebidas, ou adaptadas, para um uso específico.

João Fonseca | Perito Avaliador de Imóveis | 919375417

Estão incluídas neste capítulo unidades hoteleiras, bares, restaurantes, teatros ou cinemas, estações de serviço e lares de terceira idade.
Na avaliação de investimentos hoteleiros os profissionais da avaliação não se devem centrar apenas nos métodos de avaliação, necessitando de complementar a sua informação com características intrínsecas ao negócio.
Algumas notas acerca dos acrónimos atrás referidos:
– O RevPAR, talvez o indicador mais conhecido em hotelaria, dá-nos uma ideia da performance de todos os quartos que se encontram disponíveis nas unidades hoteleiras.
O RevPAR articula-se com o ADR e a OCC da seguinte forma:
REVPAR /ADR = OCC %
REVPAR /OCC% = ADR
ADR X OCC (% ) = REVPAR
Como é que estes indicadores se relacionam com os indicadores de mercado?
Precisamente através do MPI (mede como um hotel se está a comportar relativamente à concorrência, devendo o seu valor ser sempre superior à unidade), ARI (como é que o nosso ADR se confronta com a concorrência) e RGI (como é que o nosso RevPAR se confronta com a concorrência).

Fonte: Avaliar Património

Ainda a leitura de Cadernetas Prediais Urbanas

Ainda a leitura de Cadernetas Prediais Urbanas

Escrevemos no artigo anterior que “ O que valida a idade de um imóvel é a certidão da conservatória do registo predial.”

Quando escrevemos aquela frase o nosso propósito era alertar que a vetustez do imóvel muitas vezes era estimada a partir da “data de inscrição na matriz” e não na idade real do imóvel. Por isso, os contribuintes deveriam estar munidos da certidão de registo predial e assim provar que a idade correta do imóvel é outra.

Reconhecemos que é uma abordagem um pouco simplista mas tem uma intenção clara de alertar os contribuintes. Mas, afinal, o que é que “diz” o código do IMI acerca da estimativa do coeficiente de vetustez?

“Artigo 44.º

Coeficiente de vetustez

1(2) – O coeficiente de vetustez (Cv) é função do número inteiro de anos decorridos desde a data de emissão da licença de utilização, quando exista, ou da data da conclusão das obras de edificação, de acordo com a presente tabela (*):…”

Fica então clara a importância de licença de utilização ou da data da conclusão das obras de edificação para a estimativa do valor patrimonial tributário.

Convém entretanto não esquecer que existem imóveis que não têm licença de utilização, que são aqueles que são anteriores a 1951.

Já agora, brincando um pouco (o perito avaliador de imóveis também brinca, nomeadamente em tempo de férias), convém não tentar enganar a Autoridade Tributária afirmando que o seu imóvel é anterior a 1951.

É que pode ser pedida uma declaração da Câmara Municipal e esta consegue mesmo saber a idade do imóvel.

Nota: Agradeço ao leitor Amadeu Bento a chamada de atenção para o assunto deste artigo.

Fonte: Avaliar Património

Leitura de Cadernetas Prediais Urbanas

Leitura de Cadernetas Prediais Urbanas

Uma correta leitura de uma Caderneta Predial Urbana é crucial para uma correta gestão do Valor Patrimonial Tributário (VPT) dos nossos imóveis e, consequentemente, e do valor a pagar de Imposto Municipal de Imóveis (IMI).

Convém ainda lembrar que os contribuintes só têm um mês para poder impugnar a sua notificação do VPT, quando existe uma alteração da titularidade do imóvel.

Esta leitura está ao alcance de qualquer um, não precisa de ser Perito Avaliador de Imóveis, e, no artigo de hoje, pretendemos chamar a atenção para dois aspetos muito importantes.

Desde logo as áreas da fração:

De acordo com o Código do Imposto Municipal de Imóveis:

“2 – A área bruta privativa (Aa) é a superfície total medida pelo perímetro exterior e eixos das paredes ou outros elementos separadores do edifício ou da fração, incluindo varandas privativas fechadas, caves e sótãos privativos com utilização idêntica à do edifício ou da fração, …”

3 – As áreas brutas dependentes (Ab) são as áreas cobertas e fechadas de uso exclusivo, ainda que constituam partes comuns, mesmo que situadas no exterior do edifício ou da fração, cujas utilizações são acessórias relativamente ao uso a que se destina o edifício ou fração, considerando-se, para esse efeito, locais acessórios as garagens, os parqueamentos, as arrecadações, as instalações para animais, os sótãos ou caves acessíveis e as varandas, desde que não integrados na área bruta privativa, e outros locais privativos de função distinta das anteriores, …….”.

Depois, a idade do imóvel.

Devem ser comparadas a caderneta predial urbana com a certidão da conservatória do registo predial. Normalmente as estimativas dos avaliadores das finanças baseiam-se na caderneta predial urbana que, em alguns casos, não mencionam a idade real das frações. O que valida a idade de um imóvel é a certidão da conservatória do registo predial.

Deixamos, a seguir, uma tabela onde pode verificar se o Cv – coeficiente de vetustez está ajustado à idade do imóvel:

Esta matéria vai ser amplamente discutida no curso de Avaliação Imobiliária realizado pela empresa Domínio Binário, já no segundo semestre de 2018, nomeadamente quanto ao parâmetro “Vc”.

Fonte: Avaliar Património

IFRRU 2020

IFRRU 2020

O IFRRU 2020 é um instrumento financeiro que reúne diversas fontes de financiamento, quer fundos europeus do PORTUGAL 2020, quer fundos provenientes de outras entidades como o Banco Europeu de investimento e o Banco de Desenvolvimento do Conselho da Europa
O IFRRU 2020 atua através da banca comercial, que disponibiliza produtos financeiros, em regra empréstimos em condições mais vantajosas do que as existentes no mercado, para apoio a operações de reabilitação urbana.
Podem ser apoiadas, através deste instrumento, a reabilitação integral de edifícios com idade igual ou superior a 30 anos (ou, no caso de idade inferir, que demonstrem um nível de conservação igual ou inferior a 2 (determinado nos termos do Decreto-Lei n.º 266-B/2012, de 31 de dezembro), a reabilitação de espaços e unidades industriais abandonadas e a reabilitação de frações privadas inseridas em edifícios de habitação social que sejam alvo de reabilitação integral.
As operações apoiadas pelo IFRRU 2020 têm sempre de contribuir para um aumento do desempenho energético do imóvel reabilitado, sendo necessário proceder à certificação energética antes e depois da intervenção.
Os edifícios reabilitados poderão destinar-se a qualquer uso, nomeadamente habitação, atividades económicas e equipamentos de utilização coletiva.
Os projetos a apoiar devem, em primeiro lugar, cumprir os requisitos do IFRRU 2020 em termos de localização:
-Se o edifício se destinar a habitação:
Tem de estar localizado no território definido pelo Município no PARU – Plano de Ação de Regeneração Urbana ou instrumento similar nas Regiões Autónomas. A área do PARU é uma área prioritária definida dentro de uma ARU – Área de Reabilitação Urbana, podendo ou não ocupar a totalidade dessa ARU.
-Se o edifício não se destinar a habitação:
Basta estar localizado numa ARU delimitada pelo Município (independentemente de estar ou não dentro da área definida no PARU).
-Se a operação incidir numa fração privada inserida num edifício de habitação social:
Tem de estar localizada na área delimitada pelo Município no PAICD – Plano de Ação Integrado para as Comunidades Desfavorecidas.
Os empréstimos são compostos por fundos públicos e, pelo menos em 50%, por fundos do Banco:
-Com maturidades até 20 anos , sendo a mesma definida pelo Banco em função da previsão temporal da rentabilidade do projeto;
-Períodos de carência de capital equivalentes ao período do investimento estimado (período de duração da obra) + 6 meses, com um máximo de 4 anos;
-Taxas de juro abaixo das praticadas no mercado para investimentos da mesma natureza;
-Cobertura do financiamento – pode ir até 100% do valor do investimento, dependendo das necessidades de financiamento e da análise de risco pelo Banco, e neste caso não serão exigidos recursos próprios do beneficiário;
-Custos inerentes ao financiamento – os exigidos pelo Banco selecionado, consistindo preferencialmente em hipoteca do imóvel a reabilitar, podendo ser exigidos como condição para a celebração do contrato de financiamento ou durante a vigência deste. Os colaterais negociados têm de ser mantidos durante a vigência do contrato de empréstimo em montante pelo menos igual ao do capital em dívida em cada momento.
À partida é um bom instrumento.
A ver vamos se não vai ser aproveitado para outros fins…
Avaliação de imóveis e mediação imobiliária

Avaliação de imóveis e mediação imobiliária

Pensamos não cometer nenhuma inconfidência se partilharmos a conversa de avaliador de imóveis para profissional da mediação imobiliária que tivemos há cerca de dois anos com Massimo Forte, acerca do estudo que foi publicitado no nosso artigo, e que resolvemos republicar agora para ficar ao alcance de todos.
Lembrava Massimo Forte que o preço aconselhado, na mediação, resulta, quase exclusivamente, do método comparativo de mercado. Referia ainda que deveria aconselhar-se um valor mínimo e máximo ao cliente, dando-lhe a liberdade para o escolher.
É certo que advogamos em causa própria, pois defendemos intransigentemente a inferência estatística no método comparativo de mercado, mas é nossa firme convicção que a inferência estatística é uma ferramenta muito útil para a mediação imobiliária.
Esta nossa perceção baseia-se principalmente no facto desta metodologia retirar qualquer subjetividade na análise de valor de um imóvel e também permitir sugerir a indicação de um intervalo de valor.
Poderá ser colocada a questão da morosidade ou da complexidade de se obter uma equação e um intervalo de confiança, mas relembramos aqui o nosso artigo “Uma ajuda para avaliadores”, em que apresentamos uma ferramenta que, rapidamente, soluciona o problema.
Por outro lado, obtida uma equação de regressão para uma determinada zona, esta perdura por muito tempo, não sendo necessário repetir o processo sempre que é necessário avaliar um imóvel. Aliás, é muito mais simples, pois rapidamente encontramos o valor do imóvel que pretendemos angariar.
Após a análise de regressão e a obtenção da equação, deve ser estimado um intervalo de confiança, intervalo estimado onde a média de um parâmetro de uma amostra tem uma dada probabilidade de ocorrer.
No nosso estudo, por exemplo, à data da avaliação, julho de 2016, um apartamento no Parque das Nações, com uma instalação sanitária, classificação energética classe A e um lugar de garagem deveria ter um valor de 3.785€/m2.
Contudo, com 90% de probabilidade, podemos afirmar que, à data da avaliação, julho de 2016, o valor do apartamento situar-se-ia entre os valores de 3.587€/m2 e 3.983€/m2 (intervalo de confiança estimado).
O estudo apresentado poderá ser obtido [aqui].
Análise de sensibilidade

Análise de sensibilidade

No imobiliário, uma análise de sensibilidade é recomendada quando o valor de um ativo pode variar em função do comportamento de várias variáveis independentes, que comportam alguns fatores de risco.
Estamos a falar, por exemplo, em variações da taxa de juro, da taxa de inflação ou da atividade económica, que podem ter influência decisiva no VAL ou no TIR de um investimento.
Para o perito avaliador de imóveis justifica-se a atenção a esta problemática.
O Microsoft Excel apresenta-nos algumas ferramentas que nos podem ser muito úteis, permitindo-nos, por exemplo, estudar a variação do VAL da TIR em função da wacc (Tabela de Dados) ou, de uma forma mais simples, qual o valor da wacc de torna o VAL nulo (Atingir objetivo).
O próximo vídeo explica, de forma simples, como podemos utilizar o Excel para a realização de estas análises.

Para os avaliadores mais exigentes é aconselhável a análise de risco recorrendo à Simulação de Monte Carlo, através de um addin para o Excel, de propriedade da Oracle, chamado Crystal Ball.
Permite estudar qual o impacto que tem na variável que estamos a estudar, seja ela, o VAL, TIR ou outra, os milhares de combinações possíveis existentes nas variáveis independentes do nosso estudo. Este addin pode ser instalado, gratuitamente, por um período de 30 dias, podendo ser feito o “download” em

Fonte: Avaliar Património

Pequenos-almoços do imobiliário

Pequenos-almoços do imobiliário

Estivemos no “Pequenos-almoços do imobiliário” no passado dia 6 de junho, numa organização da Vida Imobiliária. Foi uma sessão muito interessante e aqui queremos dar nota de alguns temas que foram abordados.
Foram intervenientes Pedro Baganha, da Câmara do Porto, Francisco Ferreira Lima, da Caixa Geral de Depósitos, Ricardo Guimarães, da Vida Imobiliária e ainda Ricardo Sousa da Century21.
Fotografia do evento
Pedro Baganha abordou a temática do novo Plano Diretor Municipal (PDM), sem antes ter deixar uma nota de esperança quanto ao que pode ser uma diminuição dos sinais de desertificação da cidade. Referiu como pequenos indicadores desta esperança o aumento do número de contadores de água e também do número de recenciados nas últimas eleições, comparativamente com as eleições anteriores.
Quanto ao novo PDM, estabeleceu a sua visão em quatro eixos: atratividade, coesão, dinâmica e sustentabilidade.
Para o orador é importante que o Porto seja uma referência entre as cidades médias europeias e que reforce a centralidade da cidade em relação à área metropolitana. Salientou que uma maior atratividade só acontece com um aumento demográfico assente na fixação de população jovem e no preparar da cidade para ser amiga da terceira idade.
A coesão passa pela vertente social, de uma cidade inclusiva para os mais desfavorecidos, numa sã convivência com os mais favorecidos, e também por uma vertente territorial. Lembrou que 13% da habitação é propriedade do município, um rácio 6 vezes superior à média nacional.
Avançou que o dinamismo só se consegue com uma matriz cosmopolita, com uma diversificação da oferta de emprego e com uma atividade económica diversificada, onde convivam, por exemplo, o turismo, os serviços e a Academia, como polo da criação de conhecimento.
A sustentabilidade passa por não deixar para as gerações futuras o passivo que agora está a ser gerado. Vão ser tomadas medidas estruturantes no âmbito da mobilidade e do ambiente. Chamou a atenção da assembleia na aposta de uma maior densificação urbana onde já existam condições, com o provável aumento do índice de construção. Deixou um último alerta para o crescente condicionamento ao trânsito automóvel no centro da cidade.
Francisco Ferreira Lima falou de algumas melhorias da CGD no âmbito do crédito hipotecário através de algumas ferramentas, como sejam a “Decisão na Hora” em que para condições “standard” o crédito é aprovado em 48 horas, e no limite de até 10 dias úteis do processo de contratação.
Além de dar a novidade que o “spread” de referência passou para 1.3%, alertou para um ponto muito importante, que é não circunscrever a análise do processo de escolha do crédito bancário à escolha de um “spread” mais baixo mas sim ao MTIC (sigla de “montante total imputado ao consumidor”. O MTIC corresponde ao montante total que o cliente terá de pagar à instituição durante todo o período do empréstimo. Resulta da soma do montante total do empréstimo com os custos do crédito (juros, comissões, impostos e outros encargos). Muitas vezes “spreads” mais altos têm MTIC’s mais baixos!
Chamou ainda a atenção para o Crédito Habitação “Taxa fixa”, que pode ser uma ferramenta importante para a defesa dos investidores quanto a um possível aumento das taxas de juro.
Com Ricardo Gui marãesficamos a perceber a necessidade de utilização das ferramentas da Confidencial Imobiliário (ficamos a saber da valorização “exponencial” dos centros históricos de Lisboa e Porto e a concentração excessiva de tipologias T0 e T1.
Finalizamos com a surpreendente exposição de Ricardo Sousa. Numa altura em que todos vivemos nas nuvens com os preços do imobiliário e com os números das vendas, Ricardo Sousa fez-nos descer à terra, alertando-nos contra o excesso de otimismo que todos estamos a vivenciar.
Falou de oportunismos e especulação, do impacto que as decisões políticas podem causar (na Catalunha e na Century21, entre “antes da independência” e o “depois da independência” houve uma retração de 50% nas transações), que a migração para as periferias está a fazer aumentar o preço dos imóveis, que a banca está financiar mais o crédito à habitação e menos a promoção imobiliária e que o “Loan to value” nas transações mediadas pelas consultora é de 60%.
Foi um pequeno-almoço que quase entrava pela hora de almoço, tal o interesse do evento!
Medidas de tendência central

Medidas de tendência central

Em alguns trabalhos de avaliação imobiliária temos visto as medidas de tendência central de uma amostra como forma de estimar o valor de um imóvel (estatística descritiva).

As medidas de tendência central da amostra são a média (a divisão da soma dos valores das observações pela quantidade de observações), moda (o valor mais frequente, ou seja, que mais se repete, na amostra) e mediana (o valor em que acima dele se situa metade dos valores da amostra, de tal forma que a outra metade se encontra abaixo dele).

De acordo com Radegaz Nasser Júnior, em Avaliação de Bens- Princípios Básicos e Aplicações, ISBN 978-85-7456-268-1 (livro que aconselhamos vivamente), as vantagens e desvantagens da utilização desta metodologia são:

Média, moda e mediana

Em complemento a esta metodologia, devem também ser estimados o desvio padrão da amostra (raiz quadrada da variância) e o coeficiente de variação (quociente entre o desvio padrão da amostra e a média).

Para que se possa utilizar o método, o coeficiente de variação deve ser o mais reduzido possível.

A nossa opinião é que só em último caso, quando não houver uma outra forma de avaliarmos um imóvel, é que devemos utilizar esta prática.

Como curiosidade, apresentamos, de seguida, um estudo que fizemos num concelho do Grande Porto, em que foi necessário estimar o valor de um terreno industrial. Obtivemos o valor por estatística descritiva e por inferência estatística e foi encontrado o gráfico seguinte:

João Fonseca | Avaliador de imóveis | 919375417

Verificamos que através da inferência estatística, à medida que a área de terreno aumenta, o valor do imóvel por m2 de área bruta de construção diminui.

É dos livros!

Acontece que a estatística descritiva não responde a esta prática, traduzindo o mesmo valor unitário, quer estejamos no limite inferior ou no limite superior da amostra.

Boas avaliações de imóveis!

Fonte: Avaliar Património

A hora do Valor Equitativo!

A hora do Valor Equitativo!

A profissão de perito avaliador de imóveis é muito interessante, devido à multiplicidade de situações, todas diferentes, que acontecem no dia-a-dia do seu trabalho.
 A hora do Valor Equitativo!
Neste artigo, vamos abordar um aspeto que não tem sido referido nas discussões que têm existido nos últimos tempos sobre o mercado de arrendamento. Referimo-nos à transferência do poder negocial do senhorio para o inquilino e como a avaliação de imóveis pode ajudar a equilibrar os pratos de uma balança que neste momento pende para um dos lados.
Como é do conhecimento geral, uma das alterações efetuadas na Lei do Arrendamento não habitacional, depois que este Governo tomou posse, foi o prolongamento do período de transição para o NRAU, em contratos de arrendamento não habitacionais anteriores ao Decreto-Lei 257/95, de 30 de setembro. Agora, o período de transição é de dez anos, em vez de cinco, e a invocação do regime de exceção é de cinco anos, ao contrário do que acontecia antes, que era de três. Num caso limite, se um estabelecimento comercial transitar agora para o NRAU, só daqui a quinze anos o senhorio poderá dispor livremente do seu imóvel. 
Estão enquadrados nos regimes de exceção as microempresas, as pessoas coletivas privadas sem fins lucrativos, pessoas coletivas privadas que prossigam atividades de interesse nacional, casas fruídas por repúblicas de estudantes e ainda estabelecimentos ou entidades de interesse histórico e cultural ou social local reconhecidos pelos municípios.
Não cabe aqui julgar a oportunidade da medida, ou a sua justiça social, mas sim questionar o impacto que ela tem no valor do direito de propriedade.
Talvez com duas situações práticas se explique melhor sobre o que queremos refletir.
  • Um senhorio pede a um avaliador de imóveis que estime o valor de mercado da sua propriedade, que transitará para o NRAU num prazo de 15 anos. Em bom rigor, teremos de fazer refletir na nossa avaliação que durante 15 anos receberá de renda anual 1/15 avos do seu valor patrimonial tributário e que só depois receberá uma renda de mercado.
  • Suponhamos agora que, face à situação anterior, o inquilino comprou o direito de propriedade pelo valor estimado pelo avaliador. Pede a um segundo avaliador que estime novamente o valor de mercado da propriedade. O inquilino que virou senhorio verificará que o valor do imóvel será substancialmente superior. De facto, ele pode tornar o imóvel devoluto e arrendá-lo desde logo a uma renda de mercado.
A alteração legislativa permitiu que os inquilinos ficassem com um poder negocial acrescido, e que é tanto maior quanto mais anos faltarem para a passagem dos imóveis para o regime livre. Podem conseguir uma mais-valia muito interessante, fazendo-se valer junto do senhorio da nova janela de oportunidade que lhe é concedida.
Colocamos agora a questão de saber se a avaliação de imóveis tem soluções para ultrapassar esta ineficiência. Existirá um valor que seja justo para a primeira transação atrás referida?
De facto, existe uma base de valor, diferente da de valor de mercado, que resolve esta questão. A base de valor chama-se, segundo as International Valuation Standards, Valor Equitativo. O Valor Equitativo, por definição, é “o preço estimado para a transferência de um ativo ou passivo entre partes identificadas, conhecedoras e interessadas, refletindo os respetivos interesses dessas partes” (IVS 104 parágrafo 50.1, tradução nossa).
O Valor Equitativo exige a avaliação do preço que é justo entre duas partes específicas identificadas, considerando as respetivas vantagens ou desvantagens que cada uma delas obterá com a transação. Em contrapartida, o Valor de Mercado requer que quaisquer vantagens ou desvantagens que não estejam disponíveis para os participantes do mercado sejam desconsideradas.
Diríamos que o valor justo para a transação entre o senhorio e o inquilino deveria ficar a meio caminho entre o valor do imóvel, considerando que ele só está disponível daqui a 15 anos, e o valor que ele teria se estivesse devoluto à data da avaliação.
Estando o Governo a regular o mercado, tentando estabelecer um equilíbrio de forças entre senhorios e inquilinos, não deveria também tentar equilibrar os pratos desta balança? Da mesma forma que existirão senhorios que se aproveitaram de uma certa permissividade legislativa, o mesmo poderá acontecer agora com os inquilinos.
Também existem inquilinos ricos que podem prejudicar senhorios pobres!
Organizações de Peritos Avaliadores de Imóveis.

Organizações de Peritos Avaliadores de Imóveis.

No último artigo que escrevi no “Tributo” abordei o tema dos conflitos de interesse na avaliação imobiliária.

Agora chegou a vez de vos lembrar quais são as associações representativas dos avaliadores e qual a importância de que estas se revestem para os utilizadores das avaliações imobiliárias.

Umas das atribuições dos peritos avaliadores de imóveis é prestar o seu serviço nas avaliações para as entidades bancárias, por exemplo no crédito hipotecário e fundos de investimento imobiliário, e para as empresas seguradoras, no âmbito dos fundos de pensões. É aqui que surge a Comissão do Mercado de valores Mobiliários (CMVM) que estipula as regras pelas quais as avaliações se devem reger. Estas regras estão estabelecidas na Lei n.º 153/2015, de 14 de setembro, que regula o acesso e o exercício da atividade dos peritos avaliadores de imóveis que prestem serviços a entidades do sistema financeiro (Lei dos PAI).

De acordo com esta Lei, todos os peritos avaliadores de imóveis, pessoas coletivas e pessoas singulares, que se encontrem registados na CMVM estão obrigados a políticas e procedimentos que visem regular a sua atividade, concebidas para assegurar o cumprimento das exigências legais da atividade e que se destinem a assegurar que as avaliações de imóveis são realizadas atendendo, designadamente, a padrões de ética, qualificação profissional, independência, objetividade e qualidade. Deverão ser previstas ainda normas que evitem situações de conflitos de interesses, incluindo no que respeita a políticas de remuneração e normas sobre segredo profissional.

Os peritos avaliadores de imóveis que sejam pessoa coletiva asseguram o cumprimento das políticas e procedimentos internos ou sujeição a código de conduta ou deontológico por parte de todos os peritos avaliadores de imóveis que com eles colaborem, independentemente da relação jurídica que com eles mantenham (contrato de trabalho ou contrato de prestação de serviços), mas apenas no âmbito dessa relação.

Os peritos avaliadores de imóveis que sejam membros de associação profissional representativa de peritos avaliadores de imóveis, que assegure a fiscalização e o sancionamento dos seus associados, estão dispensados de elaborar políticas e procedimentos escritos uma vez que ficam sujeitos a código de conduta ou deontológico aprovado por essa associação.

Apenas os códigos de conduta ou deontológicos de associações representativas de peritos avaliadores de imóveis que assegurem a fiscalização e o sancionamento dos seus associados e que cumpram com os requisitos previstos no artigo 18.º da Lei dos PAI, podem ser considerados para efeitos da dispensa prevista no artigo 17.º, n.º 3 da Lei dos PAI. Estas associações terão de comunicar à CMVM o seu código de conduta ou deontológico nos termos previstos na Lei dos PAI, em concreto com todos os elementos e documentos identificados no dossier de registo disponibilizado no sítio da Internet da CMVM.

Até ao momento foram comunicados à CMVM os códigos de conduta ou deontológicos das seguintes associações profissionais representativas de PAI:

-Associação Nacional de Avaliadores Imobiliários (ANAI);

http://anavaliadores.pt/

-Associação Portuguesa dos Peritos Avaliadores de Engenharia (APAE);

http://www.apae.com.pt/

-Associação Profissional das Sociedades de Avaliação (ASAVAL);

http://asaval.pt/

https://www.tegova.org/

-Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS).

https://www.rics.org/pt

É muito importante que na hora de contratarem profissionais da avaliação imobiliária, os clientes exijam saber a que associação profissional estes técnicos pertencem, ou, não pertencendo, qual o seu código deontológico. Por outro lado, o registo dos peritos avaliadores de imóveis numa associação profissional é fundamental, pois só assim é possível uma responsabilização, fiscalização e o sancionamento eficaz de quem não cumpre os requisitos mínimos de qualidade técnica e ética nos seus trabalhos de avaliação.

(Artigo publicado no jornal “O Tributo”)

Fonte: Avaliar Património



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