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Categoria: Avaliar Património

Pequenos-almoços do imobiliário

Pequenos-almoços do imobiliário

Estivemos no “Pequenos-almoços do imobiliário” no passado dia 6 de junho, numa organização da Vida Imobiliária. Foi uma sessão muito interessante e aqui queremos dar nota de alguns temas que foram abordados.
Foram intervenientes Pedro Baganha, da Câmara do Porto, Francisco Ferreira Lima, da Caixa Geral de Depósitos, Ricardo Guimarães, da Vida Imobiliária e ainda Ricardo Sousa da Century21.
Fotografia do evento
Pedro Baganha abordou a temática do novo Plano Diretor Municipal (PDM), sem antes ter deixar uma nota de esperança quanto ao que pode ser uma diminuição dos sinais de desertificação da cidade. Referiu como pequenos indicadores desta esperança o aumento do número de contadores de água e também do número de recenciados nas últimas eleições, comparativamente com as eleições anteriores.
Quanto ao novo PDM, estabeleceu a sua visão em quatro eixos: atratividade, coesão, dinâmica e sustentabilidade.
Para o orador é importante que o Porto seja uma referência entre as cidades médias europeias e que reforce a centralidade da cidade em relação à área metropolitana. Salientou que uma maior atratividade só acontece com um aumento demográfico assente na fixação de população jovem e no preparar da cidade para ser amiga da terceira idade.
A coesão passa pela vertente social, de uma cidade inclusiva para os mais desfavorecidos, numa sã convivência com os mais favorecidos, e também por uma vertente territorial. Lembrou que 13% da habitação é propriedade do município, um rácio 6 vezes superior à média nacional.
Avançou que o dinamismo só se consegue com uma matriz cosmopolita, com uma diversificação da oferta de emprego e com uma atividade económica diversificada, onde convivam, por exemplo, o turismo, os serviços e a Academia, como polo da criação de conhecimento.
A sustentabilidade passa por não deixar para as gerações futuras o passivo que agora está a ser gerado. Vão ser tomadas medidas estruturantes no âmbito da mobilidade e do ambiente. Chamou a atenção da assembleia na aposta de uma maior densificação urbana onde já existam condições, com o provável aumento do índice de construção. Deixou um último alerta para o crescente condicionamento ao trânsito automóvel no centro da cidade.
Francisco Ferreira Lima falou de algumas melhorias da CGD no âmbito do crédito hipotecário através de algumas ferramentas, como sejam a “Decisão na Hora” em que para condições “standard” o crédito é aprovado em 48 horas, e no limite de até 10 dias úteis do processo de contratação.
Além de dar a novidade que o “spread” de referência passou para 1.3%, alertou para um ponto muito importante, que é não circunscrever a análise do processo de escolha do crédito bancário à escolha de um “spread” mais baixo mas sim ao MTIC (sigla de “montante total imputado ao consumidor”. O MTIC corresponde ao montante total que o cliente terá de pagar à instituição durante todo o período do empréstimo. Resulta da soma do montante total do empréstimo com os custos do crédito (juros, comissões, impostos e outros encargos). Muitas vezes “spreads” mais altos têm MTIC’s mais baixos!
Chamou ainda a atenção para o Crédito Habitação “Taxa fixa”, que pode ser uma ferramenta importante para a defesa dos investidores quanto a um possível aumento das taxas de juro.
Com Ricardo Gui marãesficamos a perceber a necessidade de utilização das ferramentas da Confidencial Imobiliário (ficamos a saber da valorização “exponencial” dos centros históricos de Lisboa e Porto e a concentração excessiva de tipologias T0 e T1.
Finalizamos com a surpreendente exposição de Ricardo Sousa. Numa altura em que todos vivemos nas nuvens com os preços do imobiliário e com os números das vendas, Ricardo Sousa fez-nos descer à terra, alertando-nos contra o excesso de otimismo que todos estamos a vivenciar.
Falou de oportunismos e especulação, do impacto que as decisões políticas podem causar (na Catalunha e na Century21, entre “antes da independência” e o “depois da independência” houve uma retração de 50% nas transações), que a migração para as periferias está a fazer aumentar o preço dos imóveis, que a banca está financiar mais o crédito à habitação e menos a promoção imobiliária e que o “Loan to value” nas transações mediadas pelas consultora é de 60%.
Foi um pequeno-almoço que quase entrava pela hora de almoço, tal o interesse do evento!
Medidas de tendência central

Medidas de tendência central

Em alguns trabalhos de avaliação imobiliária temos visto as medidas de tendência central de uma amostra como forma de estimar o valor de um imóvel (estatística descritiva).

As medidas de tendência central da amostra são a média (a divisão da soma dos valores das observações pela quantidade de observações), moda (o valor mais frequente, ou seja, que mais se repete, na amostra) e mediana (o valor em que acima dele se situa metade dos valores da amostra, de tal forma que a outra metade se encontra abaixo dele).

De acordo com Radegaz Nasser Júnior, em Avaliação de Bens- Princípios Básicos e Aplicações, ISBN 978-85-7456-268-1 (livro que aconselhamos vivamente), as vantagens e desvantagens da utilização desta metodologia são:

Média, moda e mediana

Em complemento a esta metodologia, devem também ser estimados o desvio padrão da amostra (raiz quadrada da variância) e o coeficiente de variação (quociente entre o desvio padrão da amostra e a média).

Para que se possa utilizar o método, o coeficiente de variação deve ser o mais reduzido possível.

A nossa opinião é que só em último caso, quando não houver uma outra forma de avaliarmos um imóvel, é que devemos utilizar esta prática.

Como curiosidade, apresentamos, de seguida, um estudo que fizemos num concelho do Grande Porto, em que foi necessário estimar o valor de um terreno industrial. Obtivemos o valor por estatística descritiva e por inferência estatística e foi encontrado o gráfico seguinte:

João Fonseca | Avaliador de imóveis | 919375417

Verificamos que através da inferência estatística, à medida que a área de terreno aumenta, o valor do imóvel por m2 de área bruta de construção diminui.

É dos livros!

Acontece que a estatística descritiva não responde a esta prática, traduzindo o mesmo valor unitário, quer estejamos no limite inferior ou no limite superior da amostra.

Boas avaliações de imóveis!

Fonte: Avaliar Património

A hora do Valor Equitativo!

A hora do Valor Equitativo!

A profissão de perito avaliador de imóveis é muito interessante, devido à multiplicidade de situações, todas diferentes, que acontecem no dia-a-dia do seu trabalho.
 A hora do Valor Equitativo!
Neste artigo, vamos abordar um aspeto que não tem sido referido nas discussões que têm existido nos últimos tempos sobre o mercado de arrendamento. Referimo-nos à transferência do poder negocial do senhorio para o inquilino e como a avaliação de imóveis pode ajudar a equilibrar os pratos de uma balança que neste momento pende para um dos lados.
Como é do conhecimento geral, uma das alterações efetuadas na Lei do Arrendamento não habitacional, depois que este Governo tomou posse, foi o prolongamento do período de transição para o NRAU, em contratos de arrendamento não habitacionais anteriores ao Decreto-Lei 257/95, de 30 de setembro. Agora, o período de transição é de dez anos, em vez de cinco, e a invocação do regime de exceção é de cinco anos, ao contrário do que acontecia antes, que era de três. Num caso limite, se um estabelecimento comercial transitar agora para o NRAU, só daqui a quinze anos o senhorio poderá dispor livremente do seu imóvel. 
Estão enquadrados nos regimes de exceção as microempresas, as pessoas coletivas privadas sem fins lucrativos, pessoas coletivas privadas que prossigam atividades de interesse nacional, casas fruídas por repúblicas de estudantes e ainda estabelecimentos ou entidades de interesse histórico e cultural ou social local reconhecidos pelos municípios.
Não cabe aqui julgar a oportunidade da medida, ou a sua justiça social, mas sim questionar o impacto que ela tem no valor do direito de propriedade.
Talvez com duas situações práticas se explique melhor sobre o que queremos refletir.
  • Um senhorio pede a um avaliador de imóveis que estime o valor de mercado da sua propriedade, que transitará para o NRAU num prazo de 15 anos. Em bom rigor, teremos de fazer refletir na nossa avaliação que durante 15 anos receberá de renda anual 1/15 avos do seu valor patrimonial tributário e que só depois receberá uma renda de mercado.
  • Suponhamos agora que, face à situação anterior, o inquilino comprou o direito de propriedade pelo valor estimado pelo avaliador. Pede a um segundo avaliador que estime novamente o valor de mercado da propriedade. O inquilino que virou senhorio verificará que o valor do imóvel será substancialmente superior. De facto, ele pode tornar o imóvel devoluto e arrendá-lo desde logo a uma renda de mercado.
A alteração legislativa permitiu que os inquilinos ficassem com um poder negocial acrescido, e que é tanto maior quanto mais anos faltarem para a passagem dos imóveis para o regime livre. Podem conseguir uma mais-valia muito interessante, fazendo-se valer junto do senhorio da nova janela de oportunidade que lhe é concedida.
Colocamos agora a questão de saber se a avaliação de imóveis tem soluções para ultrapassar esta ineficiência. Existirá um valor que seja justo para a primeira transação atrás referida?
De facto, existe uma base de valor, diferente da de valor de mercado, que resolve esta questão. A base de valor chama-se, segundo as International Valuation Standards, Valor Equitativo. O Valor Equitativo, por definição, é “o preço estimado para a transferência de um ativo ou passivo entre partes identificadas, conhecedoras e interessadas, refletindo os respetivos interesses dessas partes” (IVS 104 parágrafo 50.1, tradução nossa).
O Valor Equitativo exige a avaliação do preço que é justo entre duas partes específicas identificadas, considerando as respetivas vantagens ou desvantagens que cada uma delas obterá com a transação. Em contrapartida, o Valor de Mercado requer que quaisquer vantagens ou desvantagens que não estejam disponíveis para os participantes do mercado sejam desconsideradas.
Diríamos que o valor justo para a transação entre o senhorio e o inquilino deveria ficar a meio caminho entre o valor do imóvel, considerando que ele só está disponível daqui a 15 anos, e o valor que ele teria se estivesse devoluto à data da avaliação.
Estando o Governo a regular o mercado, tentando estabelecer um equilíbrio de forças entre senhorios e inquilinos, não deveria também tentar equilibrar os pratos desta balança? Da mesma forma que existirão senhorios que se aproveitaram de uma certa permissividade legislativa, o mesmo poderá acontecer agora com os inquilinos.
Também existem inquilinos ricos que podem prejudicar senhorios pobres!
Organizações de Peritos Avaliadores de Imóveis.

Organizações de Peritos Avaliadores de Imóveis.

No último artigo que escrevi no “Tributo” abordei o tema dos conflitos de interesse na avaliação imobiliária.

Agora chegou a vez de vos lembrar quais são as associações representativas dos avaliadores e qual a importância de que estas se revestem para os utilizadores das avaliações imobiliárias.

Umas das atribuições dos peritos avaliadores de imóveis é prestar o seu serviço nas avaliações para as entidades bancárias, por exemplo no crédito hipotecário e fundos de investimento imobiliário, e para as empresas seguradoras, no âmbito dos fundos de pensões. É aqui que surge a Comissão do Mercado de valores Mobiliários (CMVM) que estipula as regras pelas quais as avaliações se devem reger. Estas regras estão estabelecidas na Lei n.º 153/2015, de 14 de setembro, que regula o acesso e o exercício da atividade dos peritos avaliadores de imóveis que prestem serviços a entidades do sistema financeiro (Lei dos PAI).

De acordo com esta Lei, todos os peritos avaliadores de imóveis, pessoas coletivas e pessoas singulares, que se encontrem registados na CMVM estão obrigados a políticas e procedimentos que visem regular a sua atividade, concebidas para assegurar o cumprimento das exigências legais da atividade e que se destinem a assegurar que as avaliações de imóveis são realizadas atendendo, designadamente, a padrões de ética, qualificação profissional, independência, objetividade e qualidade. Deverão ser previstas ainda normas que evitem situações de conflitos de interesses, incluindo no que respeita a políticas de remuneração e normas sobre segredo profissional.

Os peritos avaliadores de imóveis que sejam pessoa coletiva asseguram o cumprimento das políticas e procedimentos internos ou sujeição a código de conduta ou deontológico por parte de todos os peritos avaliadores de imóveis que com eles colaborem, independentemente da relação jurídica que com eles mantenham (contrato de trabalho ou contrato de prestação de serviços), mas apenas no âmbito dessa relação.

Os peritos avaliadores de imóveis que sejam membros de associação profissional representativa de peritos avaliadores de imóveis, que assegure a fiscalização e o sancionamento dos seus associados, estão dispensados de elaborar políticas e procedimentos escritos uma vez que ficam sujeitos a código de conduta ou deontológico aprovado por essa associação.

Apenas os códigos de conduta ou deontológicos de associações representativas de peritos avaliadores de imóveis que assegurem a fiscalização e o sancionamento dos seus associados e que cumpram com os requisitos previstos no artigo 18.º da Lei dos PAI, podem ser considerados para efeitos da dispensa prevista no artigo 17.º, n.º 3 da Lei dos PAI. Estas associações terão de comunicar à CMVM o seu código de conduta ou deontológico nos termos previstos na Lei dos PAI, em concreto com todos os elementos e documentos identificados no dossier de registo disponibilizado no sítio da Internet da CMVM.

Até ao momento foram comunicados à CMVM os códigos de conduta ou deontológicos das seguintes associações profissionais representativas de PAI:

-Associação Nacional de Avaliadores Imobiliários (ANAI);

http://anavaliadores.pt/

-Associação Portuguesa dos Peritos Avaliadores de Engenharia (APAE);

http://www.apae.com.pt/

-Associação Profissional das Sociedades de Avaliação (ASAVAL);

http://asaval.pt/

https://www.tegova.org/

-Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS).

https://www.rics.org/pt

É muito importante que na hora de contratarem profissionais da avaliação imobiliária, os clientes exijam saber a que associação profissional estes técnicos pertencem, ou, não pertencendo, qual o seu código deontológico. Por outro lado, o registo dos peritos avaliadores de imóveis numa associação profissional é fundamental, pois só assim é possível uma responsabilização, fiscalização e o sancionamento eficaz de quem não cumpre os requisitos mínimos de qualidade técnica e ética nos seus trabalhos de avaliação.

(Artigo publicado no jornal “O Tributo”)

Fonte: Avaliar Património

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