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Categoria: IMI

AIMI

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O Adicional ao Imposto Municipal sobre Imóveis (AIMI) veio substituir a verba 28 da Tabela Geral do Imposto do Selo na tributação de património imobiliário de valor considerado elevado.

Incidência Objetiva
O AIMI incide sobre a soma dos valores patrimoniais tributários (VPT) dos prédios urbanos situados em território português de que o sujeito passivo seja titular, excluindo-se os prédios urbanos classificados como “comerciais, industriais ou para serviços” e “outros” de acordo com as alíneas b) e d) do n.º 1 do artigo 6.º do CIMI. Assim, o AIMI incide apenas sobre imóveis para habitação bem como sobre terrenos para construção.

No entanto, não são contabilizados para a referida soma e, consequentemente, não integram o valor tributável do AIMI os seguintes valores:
– o valor dos prédios que no ano anterior tenham estado isentos ou não sujeitos a tributação em sede de IMI;
– o valor dos prédios que se destinem exclusivamente à construção de habitação social ou a custos controlados cujos titulares sejam cooperativas de habitação e construção ou associações de moradores;
– o valor dos prédios ou partes de prédios urbanos cujos titulares sejam condomínios, quando o VPT de cada prédio ou parte de prédio não exceda 20 vezes o valor anual do IAS;
– o valor dos prédios ou partes de prédios urbanos cujos titulares sejam cooperativas de habitação e construção e associações de moradores.

Incidência Subjetiva
São sujeitos passivos do AIMI as pessoas singulares ou coletivas que sejam proprietários, usufrutuários ou superficiários de prédios urbanos situados no território português, equiparando-se a pessoas coletivas quaisquer estruturas ou centros de interesses coletivos sem personalidade jurídica que figurem nas matrizes como sujeitos passivos do IMI, bem como a herança indivisa representada pelo cabeça de casal. As empresas municipais estão excluídas da incidência do AIMI.

Regras de determinação do valor tributável
O valor tributável em sede de AIMI corresponde à soma dos valores patrimoniais tributários, reportados a 1 de janeiro do ano a que respeita o imposto, dos prédios que constam nas matrizes prediais na titularidade do sujeito passivo.

No caso de os sujeitos passivos se tratarem de pessoas singulares ou heranças indivisas, é deduzido ao valor tributável o montante de 600.000€.

Pessoas singulares
Apesar de o regime regra da tributação em sede de AIMI ser a tributação separada, os sujeitos passivos casados ou unidos de facto podem optar pela tributação conjunta, somando-se os AIMI valores patrimoniais tributários dos prédios na sua titularidade e deduzindo-se o montante de 1.200.000€ (600.000€ X 2). A opção pela tributação conjunta é válida até ao exercício da sua renúncia, pelo que não existe a necessidade de efetuar a referida opção anualmente.

Caso os sujeitos passivos casados não exerçam a opção referida anteriormente, estes podem identificar, através de declaração conjunta, a entregar de 1 de abril a 31 de maio, a titularidade dos prédios, indicando aqueles que são bens próprios de cada um deles e os que são bens comuns do casal. A entrega da referida declaração tem como consequência a atualização da matriz quanto à titularidade dos prédios. Na ausência da declaração conjunta, o AIMI é liquidado relativamente a cada um dos cônjuges tendo por base a soma dos valores dos prédios que já constavam da matriz na respetiva titularidade.

Heranças Indivisas
No que diz respeito às heranças indivisas, a equiparação a pessoa coletiva prevista no n.º 2 do artigo 135.º-A do CIMI pode ser afastada mediante a verificação cumulativa das seguintes condições:
– apresentação de declaração durante o mês de março, pela figura do cabeça de casal, que identifique todos os herdeiros e as suas quotas;
– confirmação por parte de todos os herdeiros identificados na declaração mencionada no ponto anterior das respetivas quotas-partes, através de declaração a apresentar por cada um deles durante o mês de abril.

Estando afastada a equiparação da herança indivisa a pessoa coletiva, a quota parte de cada herdeiro sobre o valor dos prédios que constituem a herança indivisa acresce à soma dos valores patrimoniais tributários dos prédios que constam da matriz na titularidade desse herdeiro. Consequentemente, o valor tributável em sede de AIMI passa a ser determinado de acordo com o artigo 135.º-C do CIMI, permitindo que cada um dos herdeiros beneficie da dedução de 600.000€, enquanto sujeitos passivos pessoas singulares. Situação contrária acontece se for a herança indivisa a ser tributada, uma vez que apenas beneficia da dedução uma única vez.

Taxas
Conforme o n.º 1 do Artigo 135.º – F do CIMI, ao valor tributável, determinado com base nas regras explicitadas anteriormente e após a dedução prevista para pessoas singulares e heranças indivisas, aplicam-se as seguintes taxas:
– 0,4% às pessoas coletivas;
– 0,7% às pessoas singulares e heranças indivisas.

No caso de pessoas singulares, é aplicada uma taxa marginal de 1% quando o valor tributável ultrapasse 1.000.000€ (ou 2.000.000€ no caso de tributação conjunta).

O valor dos prédios detidos por pessoa coletiva afetos ao uso pessoal dos titulares do capital, dos membros dos órgãos sociais ou de quaisquer órgãos de administração, direção ou fiscalização bem como dos respetivos cônjuges, ascendentes e descendentes, fica sujeito à taxa de 0,7% e, ainda, à taxa marginal de 1% quando o valor tributável ultrapasse 1.000.000€.

Para os prédios que sejam propriedade de entidades sujeitas a um regime fiscal claramente mais favorável, a taxa a considerar é de 7,5%, não sendo aplicável esta disposição a prédios que sejam propriedade de pessoas singulares.

Liquidação
A liquidação do AIMI é efetuada anualmente pela Autoridade Tributária, no mês de junho do ano a que o imposto respeita, tendo por base os valores patrimoniais tributários dos prédios e em relação aos sujeitos passivos que constem das matrizes prediais em 1 de janeiro do ano a que o imposto respeita.

Quando se trate de tributação conjunta, esta apenas dá origem a uma única liquidação, sendo ambos os sujeitos passivos solidariamente responsáveis pelo pagamento do imposto.

Havendo o afastamento da equiparação a pessoa coletiva da herança indivisa, a liquidação tem por base as quotas-partes constantes da declaração enviada pela figura do cabeça de casal e confirmada por todos os herdeiros.

Sempre que a liquidação não seja efetuada no mês de junho do ano a que o imposto respeita, bem como nos casos de liquidação adicional ou revisão oficiosa, esta passa a ser efetuada de acordo com o previsto nos n.ºs 1 e 2 do artigo 116.º CIMI.

Se na origem do retardamento da liquidação de parte ou da totalidade do imposto estiver um facto imputável ao sujeito passivo, há lugar a juros compensatórios nos termos do artigo 35.º da LGT.

Pagamento
O pagamento do AIMI é efetuado no mês de setembro do ano a que o imposto respeita, nos casos em que a liquidação é feita no mês de junho.

Os serviços da Autoridade Tributário e Aduaneira enviam a cada sujeito passivo, até ao final do mês anterior ao de pagamento, o documento de cobrança, com a discriminação da liquidação, dos prédios, das quotas-partes, do respetivo valor patrimonial tributário e da coleta.

Sempre que a liquidação é efetuada fora do prazo normal, o sujeito passivo é notificado para proceder ao pagamento até ao final do mês seguinte ao da notificação.

Dedução em IRS
O AIMI é dedutível à coleta do IRS de sujeitos passivos que detenham rendimentos imputáveis a prédios urbanos sobre os quais o AIMI incida, até à concorrência:
– da parte da coleta do IRS proporcional aos rendimentos líquidos da categoria F, no caso de englobamento; ou
– da coleta obtida por aplicação da taxa especial prevista na alínea e) do n.º 1 do artigo 72.º do CIRS que permite que os rendimentos da categoria F sejam tributados autonomamente.

A dedução à coleta do AIMI é igualmente aplicável a sujeitos passivos que tenham rendimentos da categoria B no âmbito de atividades de arrendamento ou hospedagem.

Esta dedução à coleta não produz efeitos no cálculo dos limites previstos no n.º 7 do artigo 78.º do CIRS.

Dedução em IRC
O montante pago a título de AIMI pode ser deduzido à coleta do ano a que respeita (determinada de acordo com a alínea a) do n.º 1 do artigo 90.º do CIRC), e até à sua concorrência, pelos sujeitos passivos de IRC, sendo limitada à fração correspondente aos rendimentos gerados por imóveis sujeitos a AIMI no âmbito de atividade de arrendamento ou hospedagem.

Esta dedução é feita nos termos da dedução prevista na alínea c) do n.º 2 do artigo 90.º do CIRC, salvo quanto à aplicação do limite previsto no n.º 1 do artigo 92.º do CIRC.

A opção referida anteriormente tem como consequência a não consideração como gasto fiscal do montante pago em sede de AIMI, na determinação do lucro tributável em sede de IRC.

Sempre que os imóveis sejam detidos, direta ou indiretamente, por entidade sujeita a um regime fiscal claramente mais favorável, a dedução em IRC do AIMI deixa de ser aplicável.

Situações especiais
De acordo com o artigo 135.º – K do CIMI, nas situações em que não tenha sido dado cumprimento ao disposto no n.º 1 do artigo 23.º do Decreto-lei n.º 287/2003 (identificação dos prédios com o respetivo número de identificação fiscal) são observadas, para efeitos de AIMI, as regras aplicáveis às pessoas coletivas.

Notas Adicionais
Nos casos em que a importância a cobrar ou a restituir seja inferior a 10€, não há lugar a cobrança nem restituição em virtude de liquidação, ainda que adicional, reforma ou anulação de liquidação.

No prazo de 120 dias a contar do termo do prazo para pagamento voluntário do imposto, os sujeitos passivos podem manifestar ou alterar as opções de tributação conjunta ou do afastamento da equiparação a pessoa coletiva das heranças indivisas, produzindo-se os devidos efeitos. No entanto, da entrega dessas declarações não pode resultar a ampliação dos prazos de reclamação graciosa, impugnação judicial, ou revisão do ato tributário que seriam aplicáveis caso não tivessem sido apresentadas.

Fonte: Informador Fiscal

IRC – Dedução à coleta do AIMI

IRC – Dedução à coleta do AIMI

PT20824
IRC – Dedução à coleta do AIMI
Maio 2018

 

Tendo as empresas suportado o adicional ao IMI em 2017, pretende-se saber qual o procedimento a ter em conta em termos contabilísticos e fiscais (aceitação ou não), tanto para sociedades que têm imóveis arrendados ou apenas edifícios para sede/armazéns.

 

Parecer técnico

 

De acordo com o disposto no n.º 1 do artigo 135.º-J do Código do IMI, os sujeitos passivos podem optar por deduzir à coleta apurada nos termos da alínea a) do n.º 1 do artigo 90.º do Código do IRC, e até à sua concorrência, o montante do AIMI pago durante o exercício a que respeita o imposto, limitada à fração correspondente aos rendimentos gerados por imóveis, a ele sujeitos, no âmbito de atividade de arrendamento ou hospedagem.
Estabelecendo o n.º 2 do mesmo artigo que a opção pela dedução prevista no número anterior prejudica a dedução deste adicional na determinação do lucro tributável em sede de IRC.
Face ao exposto, entendemos que para as sociedades que têm imóveis arrendados, o AIMI, pode ser deduzido até à concorrência da respetiva coleta de IRC.
Como refere o n.º 1 do artigo 135.º-J do CIMI, a dedução à coleta é limitada à fração correspondente aos rendimentos gerados por imóveis, a ele sujeitos, no âmbito de atividade de arrendamento ou hospedagem.
Para o efeito, entendemos que deverá ser efetuada uma proporção entre os rendimentos brutos (não rendimento líquido) do arrendamento e os rendimentos brutos totais da empresa, para determinar a parte da coleta respeitante ao arrendamento.
Por sua vez, para as sociedades que detenham imóveis não arrendados, o AIMI será dedutível na determinação do lucro tributável (sem qualquer limite a essa dedução).
Em termos contabilísticos, o AIMI deve ser reconhecido como gasto. Se se optar pela dedução à coleta, é corrigido tal gasto no quadro 07 (a acrescer) e deve ter-se em conta tal dedução à coleta no cálculo da estimativa de imposto a reconhecer na conta 241X – Imposto estimado.
IRS – Mais valia – Reinvestimento

IRS – Mais valia – Reinvestimento

PT20822
IRS – Mais valia – Reinvestimento
Maio 2018
Dois sujeitos passivos casados em regime de separação de bens (sujeito A e sujeito B).
O sujeito A adquiriu por doação 50% de um imóvel X em junho 2015.
O sujeito A e o sujeito B compraram em partes iguais os restantes 50% do imóvel X por 53.000 euros em julho 2015.
Nestes termos o sujeito A ficou com 75% e o sujeito B com 25% do imóvel X.
Os sujeitos A e B compraram um imóvel Y em junho 2016 por 385.000 euros com recurso a crédito de 220.500 euros.
Os sujeitos A e B venderam o imóvel X em agosto de 2017 por 270.000 euros.
Questões:
1) Qual o valor de aquisição a considerar para os 50% do imóvel X recebidos em doação?
2) Como devem ser feitos os cálculos e respectiva declaração no anexo G do IRS para cada um dos sujeitos A e B?
Parecer técnico
As questões colocadas referem-se ao tratamento em sede de IRS da alienação de um imóvel, obtido em parte por doação, na esfera do património particular de um sujeito passivo casado no regime de separação de bens.
O restante do imóvel foi adquirido a título oneroso pelos dois membros do casal, em partes iguais.
O imóvel foi alienado no ano de 2017 por 270.000 euros, tendo sido adquirido em 2015.
Pressupõe-se que o imóvel adquirido foi utilizado como a habitação própria e permanente dos dois membros do casal.
No ano de 2016, os sujeitos passivos adquiriram outro imóvel com o objetivo de ser utilizado como habitação própria e permanente, tendo tido um custo de aquisição de 385.000 euros. Os membros do casal recorreram a um crédito hipotecário para a aquisição do imóvel no montante de 220.500 euros.
De acordo com o disposto na alínea a) do n.º 1 do artigo 10.º do Código do IRS, os ganhos obtidos com a alienação de imóveis pertencentes ao património particular do respetivo proprietário constituem mais-valias sujeitas a tributação.
A alínea a) do n.º 1 do artigo 9.º conjuntamente com a alínea a) do n.º 1 do artigo 10.º, ambos do Código do IRS (CIRS) considera como rendimentos da categoria G (mais-valias), os ganhos provenientes da alienação onerosa de imóveis.
A mais-valia (ou menos-valia), resultante da alienação de imóveis, é dada pela diferença entre o valor de realização e o valor de aquisição do imóvel, conforme previsto no nº 4 do artigo 10º do CIRS.
O valor de realização é determinado pelo valor da contraprestação paga, conforme a alínea f) do nº 1 do artigo 44º do CIRS.
Tratando-se de direitos reais sobre bens imóveis, prevalecerão, quando superiores, os valores por que os bens houverem sido considerados para efeitos de liquidação de imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis ou, não havendo lugar a esta liquidação, os que devessem ser, caso fosse devida, conforme o nº 2 do artigo 44º do CIRS.
O valor de aquisição a título oneroso é determinado nos termos do artigo 46º do CIRS, estando dependente da situação em concreto.
Se o bem imóvel tiver sido adquirido a título oneroso, considera-se valor de aquisição o que tiver servido para efeitos de liquidação do imposto municipal sobre as transações onerosas de imóveis (IMT).
Se o imóvel tiver sido construído pela própria empresa, o valor de aquisição de imóveis corresponde ao valor patrimonial inscrito na matriz ou ao valor do terreno (valor relevante para efeitos de IMT), acrescido dos custos de construção devidamente comprovados, se superior àquele, conforme o nº 3 do artigo 46º do CIRS.
Os encargos com a valorização dos imóveis, comprovadamente realizados nos últimos 12 anos, e as despesas necessárias e efetivamente praticadas, inerentes à aquisição e alienação podem ser deduzidos, ao abrigo da alínea a) do artigo 51.º do mesmo Código.
O valor patrimonial tributário (VPT), como valor de aquisição, nos termos do nº3 do artigo 46º do CIRS, é o VPT definitivo determinado após a entrega da Modelo 1 do IMI, que determina o registo na matriz. Na prática, é o VPT definitivo determinado imediatamente após a construção do edifício pelo sujeito passivo, com base na entrega da Modelo 1 do IMI.
As eventuais atualizações do VPT após a inscrição na matriz não têm qualquer relevância para a determinação da mais ou menos valia pela alienação do imóvel.
O valor de aquisição do imóvel a título gratuito é determinado pelo valor que tenha sido considerado para efeitos de liquidação de imposto do selo, ou que seria considerado, caso fosse devido, conforme previsto no nº 1 do artigo 45º do CIRS. Na prática, o valor de aquisição corresponde ao valor patrimonial tributário definitivo, determinado nos termos do IMI, à data da doação, conforme o artigo 13º do Código do Imposto do Selo.
Quando a doação do imóvel tenha obtido a isenção de imposto do selo referente à verba 1.2 da Tabela Geral do Imposto do Selo pelas transmissões gratuitas, atendendo a que o beneficiário da doação é o cônjuge ou unido de facto, descendentes e ascendentes, nas transmissões gratuitas sujeitas à verba 1.2 da tabela geral de que são beneficiários, o valor de aquisição para efeitos da determinação da mais-valia na categoria G de IRS é determinado pelo Valor Patrimonial Tributário definitivo constante da matriz até aos dois anos anteriores à doação, conforme previsto no nº 3 do artigo 45º do CIRS.
O valor de aquisição do imóvel é corrigido pela aplicação de coeficientes de desvalorização da moeda, sempre que tenham decorrido mais de 24 meses entre a data da aquisição e a data da alienação, conforme o nº 1 do artigo 50º do CIRS.
Para efeitos de tributação, o valor dos rendimentos qualificados como mais-valias é o correspondente ao saldo apurado entre as mais-valias e as menos-valias realizadas no mesmo ano, sendo esse saldo (positivo ou negativo) considerado para tributação em 50% do seu valor, conforme estabelece o n.º 2 do artigo 43.º do Código do IRS.
Não obstante o disposto, a mais-valia pode ser integralmente afastada de tributação, caso o sujeito passivo proceda ao reinvestimento do valor de realização obtido pelo imóvel alienado, caso tenha efetuado, efetue ou pretenda efetuar o reinvestimento desse valor na aquisição de outro imóvel destinado a habitação própria e permanente, nas condições previstas no n.ºs 5 a 7 do artigo 10.º do Código do IRS.
O reinvestimento deve ser efetuado pela utilização do valor de realização para adquirir o novo imóvel destinado a habitação própria e permanente, não se considerando como reinvestimento a parte do montante do custo do imóvel a que se recorreu a crédito hipotecário para a aquisição.
No caso de reinvestimento parcial do valor de realização, o benefício de não tributação da mais-valia pela alienação do imóvel respeitará apenas à parte proporcional dos ganhos correspondentes ao valor reinvestido, conforme o nº 7 do artigo 10º do CIRS.
Como reinvestimento é considerada a aquisição do novo imóvel efetuado nos 24 meses anteriores, no próprio ano da alienação do imóvel atual, ou nos 36 meses posteriores contados da data da realização.
Em termos declarativos, existe, então, a obrigatoriedade de incluir os valores do imóvel para a determinação da mais-valia, no Quadro 4 do Anexo G da Declaração de Rendimentos Modelo 3:
Na coluna “Realização” deve ter-se em conta que:
• A data de realização é a data do ato ou contrato de alienação (da escritura de compra e venda);
• Valor de Realização = Valor da contraprestação obtida.
Na determinação do valor de realização para efeitos de tributação, haverá que ter em consideração os valores para efeitos de liquidação do IMT, ou que devessem ser considerados no caso de não haver lugar a liquidação desse imposto, sempre que os mesmos forem superiores aos valores declarados de venda, cf. n.º 2 do artigo 44.º do CIRS.
Na coluna “Aquisição”, deve também ter-se em conta que:
• A data de aquisição corresponde à data da doação (da parte do imóvel obtida a título gratuito) e data da aquisição a título oneroso
• Valor de Aquisição = Valor de tenha sido considerado para efeito de liquidação de imposto de selo sobre transmissões gratuitas, ou serviria de base à liquidação de imposto do selo, caso este fosse devido, referente à parte do imóvel obtido a título gratuito, e valor que serviu de base à liquidação de IMT (VPT) para a parte do imóvel adquirido a título oneroso.
No caso em concreto, como existem dois momentos de aquisição do imóvel (para um dos sujeitos passivos), este terá que indicar duas linhas no quadro 04 do Anexo G, efetuando a indicação das duas datas de aquisição e respetivos valores em cada momento de aquisição. O valor de realização obtido (ou VPT da data da venda se superior) deve ser repartido proporcionalmente em função dos valores de aquisição de cada momento.
Cada um dos cônjuges irá declarar no quadro 04 do Anexo G apenas a quota-parte do imóvel do qual é proprietário, considerando apenas o respetivo montante de valor de realização e de aquisição correspondente a essa quota-parte do imóvel.
Tratando-se de um imóvel alienado utilizado como habitação própria e permanente, com a realização de reinvestimento noutro imóvel destinado também a habitação própria e permanente, deve ainda ser preenchido o quadro 05 do Anexo G.
No campo 5006 do quadro 05, deve ser indicado o montante do valor de realização obtido pela venda do imóvel alienado que se pretende reinvestir na aquisição do outro imóvel, deduzido do montante a que se recorreu ao crédito.
No caso em concreto, o valor de realização pela alienação do imóvel foi de 270.000 euros. Para que não existisse tributação pela mais-valia obtida, os sujeitos passivos teriam que reinvestir (cada um na sua quota-parte do imóvel) esse montante na sua totalidade na aquisição do outro imóvel, sem considerar o montante de recurso ao crédito.
O custo de aquisição do novo imóvel foi de 385.000 euros, com recurso ao crédito de 220.500 euros, pelo que o reinvestimento apenas corresponde a 164.500 euros, sendo este o montante a indicar no campo 5006 e no campo 5007 do quadro 05 (na respetiva quota-parte do imóvel para cada um dos cônjuges).
Face ao nº 7 do artigo 10º do CIRS, os sujeitos passivos irão ser tributados na mais-valia obtida pela alienação do imóvel, referente à parte proporcional do valor de realização não reinvestido (pela diferença entre 270.000 euros e 164.500 euros).
Ainda a leitura de Cadernetas Prediais Urbanas

Ainda a leitura de Cadernetas Prediais Urbanas

Escrevemos no artigo anterior que “ O que valida a idade de um imóvel é a certidão da conservatória do registo predial.”

Quando escrevemos aquela frase o nosso propósito era alertar que a vetustez do imóvel muitas vezes era estimada a partir da “data de inscrição na matriz” e não na idade real do imóvel. Por isso, os contribuintes deveriam estar munidos da certidão de registo predial e assim provar que a idade correta do imóvel é outra.

Reconhecemos que é uma abordagem um pouco simplista mas tem uma intenção clara de alertar os contribuintes. Mas, afinal, o que é que “diz” o código do IMI acerca da estimativa do coeficiente de vetustez?

“Artigo 44.º

Coeficiente de vetustez

1(2) – O coeficiente de vetustez (Cv) é função do número inteiro de anos decorridos desde a data de emissão da licença de utilização, quando exista, ou da data da conclusão das obras de edificação, de acordo com a presente tabela (*):…”

Fica então clara a importância de licença de utilização ou da data da conclusão das obras de edificação para a estimativa do valor patrimonial tributário.

Convém entretanto não esquecer que existem imóveis que não têm licença de utilização, que são aqueles que são anteriores a 1951.

Já agora, brincando um pouco (o perito avaliador de imóveis também brinca, nomeadamente em tempo de férias), convém não tentar enganar a Autoridade Tributária afirmando que o seu imóvel é anterior a 1951.

É que pode ser pedida uma declaração da Câmara Municipal e esta consegue mesmo saber a idade do imóvel.

Nota: Agradeço ao leitor Amadeu Bento a chamada de atenção para o assunto deste artigo.

Fonte: Avaliar Património

Portaria n.º 213/2018 – Diário da República n.º 137/2018, Série I de 2018-07-18

Portaria n.º 213/2018 – Diário da República n.º 137/2018, Série I de 2018-07-18

Portaria que aprova os termos, formatos e procedimentos para comunicação pelas Câmaras Municipais à Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) dos elementos previstos no n.º 1 do artigo 128.º do Código do IMI.

https://dre.pt/application/file/a/115712611

Fonte: Diário da República

Índice de Preços das Propriedades Comerciais 2017

Índice de Preços das Propriedades Comerciais 2017

No artigo de hoje fazemos uma transcrição da publicação “Índice de Preços das Propriedades Comerciais 2017”, emitida em 28 de junho de 2018 pelo Instituto Nacional de Estatística:

“Em 2017, o Índice de Preços das Propriedades Comerciais (IPPCom) apresentou uma variação média anual de 3,3%, acelerando 1,3 pontos percentuais (p.p.) em relação a 2016. Apesar desta aceleração, o aumento observado nos preços das propriedades comerciais em 2017 manteve-se a um nível significativamente menor que o observado nos imóveis residenciais (9,2%).

  1. Índice de Preços das Propriedades Comerciais

Em 2017, o mercado das propriedades comerciais continuou a mostrar alguma dinâmica de crescimento dos preços, tendo-se registado uma taxa de variação média anual de 3,3%. Este valor superou em 1,3 p.p. a taxa de variação observada em 2016.

Comparativamente com o Índice de Preços da Habitação (IPHab), o crescimento dos preços dos imóveis comerciais foi inferior em 5,9 p.p. ao evidenciado pelos imóveis residenciais. A diferença registada em 2017 entre o IPPCom e IPHab acentuou-se face ao ano anterior, passando de 5,1 p.p. em 2016 para 5,9 p.p..

No gráfico seguinte apresentam-se as taxas de variação médias anuais dos últimos sete anos dos dois principais indicadores da evolução de preços do mercado imobiliário nacional.

NOTAS EXPLICATIVAS

Índice de Preços das Propriedades Comerciais

O Índice de Preços das Propriedades Comerciais (IPPCom) tem como principal objetivo medir a evolução dos preços das propriedades comerciais transacionadas no território nacional.

À semelhança do Índice de Preços da habitação (IPHab), divulgado pelo INE desde Julho de 2014, a compilação do IPPCom utiliza informação administrativa fiscal do imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis (IMT) e do imposto municipal sobre imóveis (IMI). Esta informação é enviada mensalmente ao INE pela AT com base num Protocolo de Colaboração celebrado entre estas duas instituições. O INE agradece a colaboração da AT nesta área.

A metodologia de cálculo do IPPCom baseia-se na estimação de uma relação funcional entre o logaritmo dos preços de transação das propriedades comerciais e as suas características (e.g., área, localização), enquadrando-se no âmbito dos modelos probabilísticos de “preços hedónicos”. Com esta abordagem, é possível controlar as diferenças qualitativas das propriedades comerciais transacionadas e estimar uma taxa de variação de preços ajustada de efeitos da alteração da qualidade.

O IPPCom é um índice encadeado com base 100 = 2015. A metodologia de encadeamento seguida na compilação do índice permite que a estrutura de ponderação seja atualizada anualmente com informação referente ao valor das transações das propriedades comerciais realizadas no ano imediatamente anterior ao ano a que se reporta o índice. Taxa de variação média anual A variação média compara o índice médio de um ano com o do ano imediatamente anterior.

Prédios comerciais

Prédio urbano que consiste num edifício ou numa construção licenciada para fins comerciais, ou que, na falta de licença, tem fins comerciais como destino normal.”

Fonte: Avaliar Património

Benefícios fiscais – RFAI e DLRR

Benefícios fiscais – RFAI e DLRR

PT20635
Benefícios fiscais – RFAI e DLRR

A sociedade “A” tem sede em Aveiro. Candidatou-se a um subsídio reembolsável no âmbito do Portugal2020. Em 2017 efetuou um investimento elegível de cerca de 700 mil euros. O lucro tributável foi de 322 mil euros e a coleta de 67 mil euros. Pretende utilizar o regime fiscal de apoio ao investimento (RFAI) e o dedução de lucros retidos e reinvestidos (DLRR). No RFAI calculou um benefício de 30 mil euros. 
Pode usar também o DLRR? Qual o valor máximo do benefício fiscal se criar uma reserva DLRR de 100 mil euros? Este benefício tem de ser usado em 2017 ou pode ser usado posteriormente? Qual o valor máximo dos dois benefícios?

Parecer técnico
A questão colocada refere-se ao âmbito dos benefícios fiscais ao investimento das empresas, nomeadamente o regime fiscal de apoio ao investimento (RFAI), quando exista a utilização em cumulação e para o mesmo investimento, de apoio financeiro no âmbito do quadro comunitário de apoio Portugal 2020 e ainda da dedução de lucros retidos e reinvestidos (DLRR).
Nos termos dos n.ºs 5 e 6 do artigo 23.º do Código Fiscal do Investimento (redação do Decreto-Lei n.º 162/2014, de 31/10), o regime fiscal de apoio ao investimento (RFAI) é cumulável com apoios de outra natureza para além de benefício fiscal (nomeadamente apoios financeiros), desde, e na medida em que, não sejam ultrapassados os limites máximos aplicáveis aos auxílios com finalidade regional em vigor na região na qual o investimento seja efetuado previstos no artigo 43.º desse diploma.
O n.º 2 do artigo 24.º do CFI estabelece que a DLRR, desde, e na medida em que, não sejam ultrapassados os limites máximos aplicáveis previstos nos n.ºs 5 e 6 do artigo 23.º do mesmo Código, ou seja, dos limites máximos de apoios de finalidade regional previstos no artigo 43.º do referido Código, aferidos em cumulação com os benefícios do RFAI, da DLRR e dos apoios financeiros do Portugal 2020.
Apesar desta possibilidade de cumulação entre o RFAI e a DLRR, esta aplica-se às aplicações relevantes realizadas (adquiridas) referentes ao mesmo investimento inicial, mas a utilização e aplicação destes benefícios fiscais não coincidem no mesmo período de tributação para as mesmas aplicações relevantes do referido investimento inicial.
Antes de explicar estes procedimentos práticos, há que atender ao conceito de investimento inicial previsto no âmbito do CFI.
Os benefícios fiscais do CFI são considerados como auxílios estatais com finalidade regional.
As orientações da União Europeia em matéria de auxílios estatais com finalidade regional para 2014-2020 estão publicadas no Jornal Oficial da União Europeia n.º C 209/1, de 27 de julho de 2013 (OAR) e no Regulamento (UE) n.º 651/2014, de 16 de junho de 2014, que aprovou o Regulamento Geral de Isenção por Categoria (RGIC), publicado no Jornal Oficial da União Europeia n.º C 187/1, de 26 de junho de 2014.
A Portaria n.º 297/2015, de 21 de setembro estabelece a regulamentação para a aplicação dos benefícios fiscais ao investimento do RFAI e DLRR, nomeadamente quanto à definição e âmbito de aplicação a investimentos iniciais e limitações.
Os limites máximos aplicáveis aos auxílios estatais com finalidade regional previstos no n.º 5 do artigo 23.º do Código Fiscal do Investimento devem atender às condições determinadas no artigo 4.º da Portaria n.º 297/2015, nomeadamente:
– Qualquer investimento inicial iniciado pelo mesmo beneficiário, incluindo qualquer empresa do mesmo grupo, num período de três anos a contar da data de início dos trabalhos de um outro investimento relativamente ao qual tenham sido concedidos benefícios fiscais, ou qualquer outro auxílio de Estado com finalidade regional na mesma região de nível 3 da Nomenclatura das Unidades Territoriais para Fins Estatísticos (NUTS), deve ser considerado parte de um projeto de investimento único;
– O valor dos benefícios fiscais concedidos de dedução à coleta de IRC (e isenção ou redução do IMI) nos termos do RFAI deve corresponder ao seu valor atualizado reportado ao termo do período de tributação em que sejam realizadas as aplicações relevantes (e ao termo do ano da aquisição ou construção do imóvel, para efeitos do benefício fiscal do IMI);
– O valor atualizado dos benefícios fiscais deve ser determinado com base nas taxas de atualização aplicáveis nos vários momentos em que os benefícios fiscais são utilizados, tal como estabelecido na Comunicação da Comissão sobre a revisão do método de fixação das taxas de referência e de atualização publicada no Jornal Oficial da União Europeia, n.º C 14, de 19 de janeiro de 2008.
A alínea d) do n.º 2 do artigo 2.º da Portaria n.º 297/2015, de 21 de setembro, estabelece que os benefícios fiscais do RFAI (e a DLRR por remissão do artigo 11.º da Portaria) apenas são aplicáveis relativamente a investimentos iniciais, considerando-se como tal os investimentos relacionados com a criação de um novo estabelecimento, o aumento da capacidade de um estabelecimento já existente, a diversificação da produção de um estabelecimento no que se refere a produtos não fabricados anteriormente nesse estabelecimento, ou uma alteração fundamental do processo de produção global de um estabelecimento existente.
Como se constata, quando se prevê a possibilidade de cumulação do RFAI e da DLRR para o mesmo investimento, na realidade está-se a enquadrar para o mesmo investimento inicial que pode implicar aplicações relevantes realizados num período de 3 anos.
Mas esta cumulação entre o RFAI e DLRR não respeita a aplicações relevantes realizadas (ativos fixos tangíveis adquiridos) no mesmo período de tributação, senão vejamos.
Para o RFAI, a dedução à coleta de IRC é efetuada na liquidação de IRC respeitante ao período de tributação em que sejam realizadas as aplicações relevantes, conforme o n.º 2 do artigo 23.º do CFI.
Para a DLRR, a dedução à coleta de IRC é efetuada na liquidação de IRC respeitante ao período de tributação em que é obtido o lucro que fica retido na sociedade, para a realização de investimento em aquisições relevante nos dois períodos de tributação seguintes.
Assim, para as aquisições de investimento em ativos fixos tangíveis que sejam aplicações relevantes realizadas no período de 2017, como no caso em questão, a dedução à coleta de IRC referente ao benefício fiscal do RFAI é efetuada no período de tributação de 2017.
Mas, para as aquisições de 2017, a dedução à coleta de IRC referente ao benefício fiscal da DLRR terá que ter sido efetuada no período de 2016 ou no período de 2015.
Estes dois benefícios fiscais (RFAI e DLRR) podem ser cumuláveis para o mesmo investimento inicial, mas não no mesmo período de tributação para as mesmas aplicações relevantes.
Na questão colocada, não foram fornecidos os elementos necessários para o cálculo dos benefícios fiscais máximos que podem ser aplicados.
Há a referir que os limites máximos de auxílios estatais de finalidade regional previsto no artigo 43.º do CFI referente às zonas do país onde o investimento é realizado, não estando relacionado com a sede da empresa.
Por outro lado, os limites máximos previstos por região podem ser majorados em 10 pontos percentuais para as médias empresas e em 20 pontos percentuais para as micro e pequenas empresas tal como definidas na Recomendação n.º 2003/361/CE, da Comissão, de 6 de maio de 2003.
Esse limite máximo é definido em função do investimento realizado ou a realizar, sendo relevante para definir o máximo de apoios de estado (fiscais e não fiscais) de finalidade regional obtidos pela empresa para o mesmo investimento.
Assim, para efeitos de se atingir esse limite máximo, há que considerar o benefício fiscal da DLRR (dedução à coleta de IRC), os benefícios fiscais do RFAI (dedução à coleta de IRC, isenção ou redução de IMI e IMT e isenção de imposto do selo para a aquisição de imóveis) e os montantes dos apoios financeiros no âmbito do Portugal 2020 (montante de subsídios não reembolsáveis ou montante da bonificação de juros ou similar nos subsídios reembolsáveis).
Face à possibilidade de cumulação dos benefícios fiscais pelas aplicações relevantes de um investimento inicial, que pode implicar aquisições de investimentos ao longo de três anos, para efeitos da determinação dos referidos limites máximos, estes benefícios fiscais devem ser atualizados com base nas taxas de atualização aplicáveis nos vários momentos em que os benefícios fiscais são utilizados, tal como estabelecido na Comunicação da Comissão sobre a revisão do método de fixação das taxas de referência e de atualização publicada no Jornal Oficial da União Europeia, n.º C 14, de 19 de janeiro de 2008, conforme previsto no artigo 4.º da Portaria n.º 297/2015.
O cálculo do benefício fiscal máximo de dedução à coleta de IRC da DLRR é determinado em função de 25 por cento da coleta de IRC (50 por cento a partir de 2018 para micro e pequenas empresas) em conjunto com o limite de 10 por cento do montante da reserva referente ao lucro obtido e retido.
Pressupondo um investimento e reserva de 100 mil euros, o montante máximo do benefício fiscal da DLRR é de 10 mil euros.
O montante de 10 mil euros, ou parte desse valor, poderá ser deduzido até de 25 por cento da coleta de IRC remanescente, após a dedução correspondente à dupla tributação jurídica e económica internacional (se existir), tendo ainda em consideração a primazia na dedução de benefícios fiscais do RFAI iniciados e realizados em períodos anteriores que tenham transitado para períodos seguintes por insuficiência de coleta desses períodos anteriores.
A dedução à coleta de IRC da DLRR poderá ter limitações na utilização face ao limite máximo de auxílio de estado com finalidade regional previsto no artigo 43.º do CFI, cujo montante inclui para além dos benefícios fiscais do RFAI e DLRR para o mesmo investimento inicial (devidamente atualizados em cada período de tributação), os montantes de bonificação de juros obtidos pelo subsídio reembolsável atribuído no Portugal 2020.
Quanto ao RFAI, o montante máximo de benefício fiscal referente à dedução à coleta de IRC é determinado em função de 25 por cento do investimento em aplicações relevantes, sendo a dedução à coleta limitada a 50 por cento dessa coleta (exceto para os três primeiros períodos de tributação de atividade da empresa, cuja dedução pode chegar a 100 por cento dessa coleta).
AIMI: o “Pecado Original” persiste?

AIMI: o “Pecado Original” persiste?

A Lei do Orçamento de Estado (OE) para 2017 veio introduzir um “Adicional ao Imposto Municipal sobre Imóveis” (AIMI), por aditamento ao Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI).

NL_AIMI_o_Pecado_Original_Persiste_RV_VF._RFFFonte: Rogério Fernandes Ferreira & Associados

INSTRUÇÕES ADMINISTRATIVAS DISPONIBILIZADAS EM 04.04.2018

INSTRUÇÕES ADMINISTRATIVAS DISPONIBILIZADAS EM 04.04.2018

IMI – Acesso à informação constante das inscrições matriciais

04-04-2018

(Ficha doutrinária n.º 2018000677 – IVE n.º 13512, de 29.03.2018, disponibilizada em 04.04.2018)

IMI – Informação matricial e opção pela tributação conjunta no adicional ao Imposto Municipal sobre Imóveis (AIMI)

04-04-2018

(Ficha doutrinária n.º 2018000082 – IVE n.º 13129, de 14.02.2018, disponibilizada em 04.04.2018)

IMI – Edifícios e construções existentes em prédios rústicos

04-04-2018

(Ficha doutrinária n.º 2018000579 – IVE n.º 13523, de 29.03.2018, disponibilizada em 04.04.2018)

Fonte: PWC

Hope value!

Hope value!

As EVS (European Valuation Standards) introduziram um novo conceito, com um sentido mais amplo, mais abrangente, do que o uso alternativo, a que chama de Valor Expectável (Hope Value).

Este conceito distingue-se do uso alternativo porque contempla situações que poderão não ser admissíveis à data da avaliação, como, por exemplo, utilizações possíveis do imóvel que possam ser desbloqueadas por modificações que o alterem, quer sejam novos licenciamentos, infraestruturas relevantes, evoluções do mercado ou outras possibilidades. Deste modo, o Valor de Mercado de uma propriedade pode refletir qualquer Valor Expectável (Hope Value).

Valor Expectável (Hope Value), por vezes designado como valor futuro, é utilizado para descrever um aumento do valor que o mercado estará disposto a pagar, na esperança de uma utilização mais satisfatória ou oportunidade de desenvolvimento ser alcançável, em relação ao que é atualmente permitido ao abrigo dos instrumentos de ordenamento, constrangimentos de infraestruturas ou outras limitações existentes.

Refletirá uma avaliação da probabilidade que o mercado coloca na esperança de uma utilização mais satisfatória ou numa oportunidade de desenvolvimento alcançável, nos custos prováveis a suportar com essa oportunidade, no tempo para a executar e em quaisquer outros fatores associados. Fundamentalmente, permitirá a possibilidade de que a utilização planeada não se venha a realizar.

A grande diferença entre as duas noções de valor de mercado (das IVS e das EVS) é que a que é defendida pelas EVSpermite que a estimativa se faça fora de ordenamento existente ou licenciamentos existentes, ao contrário das IVS, em que tudo se passa dentro do que é legal na data da avaliação.

Valor Expectável representa as expectativas razoáveis do mercado relativas às oportunidades oferecidas pelo imóvel e como tal deverá ser incorporado no Valor de Mercado.

Talvez um exemplo, mesmo que recorrendo ao absurdo, possa explicar melhor esta diferença.

Suponhamos que o Aeroporto de Faro vai ter de se deslocalizar, por uma qualquer razão técnica. O mercado imobiliário tem a perceção que a nova localização vai ser numa zona de Portimão, até então sem qualquer interesse imobiliário, apesar de não existir qualquer decisão governativa ou estudo técnico que aponte para tal.

Um Perito Avaliador, sendo chamado a avaliar um terreno na envolvente daquele que se prevê onde vai ser construído o aeroporto, certamente chegará a valores de mercado diferentes, conforme adote uma ou outra norma:

– Se adotar as IVS, ser-lhe-á irrelevante a expectativa da construção do aeroporto, porquanto não está explícita, de forma alguma, no ordenamento legal existente;

– Se adotar as EVS, deve contemplar a possível construção do aeroporto, que influenciará em alta o valor do terreno.

Pensando bem … isto já não aconteceu em Portugal?

Mas, mesmo não recorrendo ao absurdo, o que se deverá fazer nos casos em que os Planos Diretores Municipais não permitem, atualmente, um determinado uso para um terreno mas que se sabe que a sua revisão o permitirá no futuro?Fonte: Avaliar Património

SIMIMI – Simulador de Valor Patrimonial Tributário

SIMIMI – Simulador de Valor Patrimonial Tributário

SIMIMI – Simulador de Valor Patrimonial Tributário

Fonte: AT – Autoridade Tributária e Aduaneira

IMI/IMT – Alteração do destino de imóvel

IMI/IMT – Alteração do destino de imóvel

PT20003
IMI/IMT – alteração do destino de imóvel
Um cliente de um contabilista certificado comprou uma casa no Algarve e uma vez que o valor patrimonial do imóvel é inferior a 120.000 euros teve isenção do IMT na escritura. A casa foi comprada como primeira habitação, teoricamente tinha também direito a isenção do IMI nos três primeiros anos. O referido cliente, posteriormente pediu licença para Alojamento Local na câmara e abriu atividade nas finanças para poder passar fatura sobre o “Alojamento Mobiliado para Turistas” (acabou apenas por passar uma fatura). As questões são:
1 – Por ter feito alojamento local na casa, o cliente perde a isenção do IMT? (a casa foi e continua a ser de habitação própria dele)
2 – Ele tem que o comunicar às finanças e pagar o IMT que não pagou na escritura?
3 – Perde também a isenção do IMI?
Uma nota importante: não vai fazer alojamento local, alugou apenas por uma semana.
Parecer técnico
1 – IMT
De acordo com o disposto na alínea a) do n.º 7 do artigo 11.º do Código do IMT, deixam de beneficiar de isenção e de redução de taxas previstas no artigo 9.º e nas alíneas a) e b) do n.º 1 do artigo 17.º quando aos bens for dado destino diferente daquele em que assentou o benefício, no prazo de seis anos a contar da data da aquisição, salvo no caso de venda.
Assim, no caso em apreciação entendemos que o sujeito passivo a que se refere o pedido deixou de poder beneficiar da isenção prevista no artigo 9.º e da redução de taxa prevista na alínea a) do n.º 1 do artigo 17.º do mesmo diploma, já que deu ao imóvel um destino diferente da sua habitação própria e permanente.
Com efeito, a norma referida não distingue entre destino diferente definitivo ou temporário.
Daí que o sujeito passivo deva solicitar, no prazo de 30 dias a contar da data em que deu destino diferente ao imóvel, a respetiva liquidação do imposto, de acordo com o disposto no artigo 34.º do mesmo diploma.
2 – IMI
De acordo com o disposto no n.º 8 do artigo 46.º do Estatuto dos Benefícios Fiscais (EBF), os benefícios fiscais a que se refere o mesmo artigo cessam logo que deixem de verificar-se os pressupostos que os determinaram, devendo os proprietários, usufrutuários ou superficiários dar cumprimento ao disposto no n.º 1 do artigo 13.º do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis.
Pelo que, em nossa opinião, o sujeito passivo a que se refere o pedido deixou de poder beneficiar da isenção prevista no referido artigo 46.º do EBF já que deu ao imóvel um destino diferente da sua habitação própria e permanente e a referida norma não distingue entre destino diferente definitivo ou temporário.
Daí que o sujeito passivo deva apresentar a declaração prevista no n.º 1 do artigo 13.º do Código do IMI, no prazo de 60 dias contados a partir da verificação do evento determinante da cessação da isenção, ou seja, a partir da utilização do imóvel num destino diferente da sua habitação própria e permanente, dado o disposto na alínea g) do n.º 1 do artigo 13.º do Código do IMI.
Despacho n.º 69/2018-XXI de S. Exa. o SEAF

Despacho n.º 69/2018-XXI de S. Exa. o SEAF

Por despacho n.º 69/2018-XXI de S. Exa. o SEAF foi determinado que a comunicação da identificação dos prédios que integram a comunhão de bens dos sujeitos passivos casados, prevista no artigo 13.º-A do Código do IMI, deverá ser efetuada excecionalmente de 14 a 31 de maio de 2018 e exclusivamente através do Portal das Finanças.​

Fonte: Portal das Finanças

IPMS: Residencial Buildings

IPMS: Residencial Buildings

Já aqui apresentamos a organização International Property Measurement Standards Coalition (http://ipmsc.org/), e também já abordamos a sua a importância para o imobiliário, em:

http://avaliarpatrimonio.blogspot.pt/2014/09/areas-e-confusoes.html#uds-search-results)

Relembrando, a IPMSC é a “ a group of more than 80 professional and not-for-profit organisations from around the world, working together to develop and implement international standards for measuring property”.

Encontram-se já publicadas a IPMS: Office Buildings e também a IPMS: Residential Buildings, podendo ser feito o “download” dos respetivos documentos seguindo as ligações.

Um pouco para realçar a importância destas normas, podemos confirmar que RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) considera obrigatória a adoção destas normas pelos seus membros, nomedamente pelos seus peritos avaliadores de imóveis.

Aproveitamos esta oportunidade para lançar o desafio às empresas de mediação imobiliária que operam em Portugal para adotarem estas normas, numa época em que o paradigma da mediação imobiliária está a mudar.

As empresas de mediação imobiliária, com o pretexto de servirem melhor os seus clientes, cada vez mais apostam na exclusividade na promoção da venda dos imóveis.

Esta opção requer uma transparência sem limites, que só se poderá afirmar na sua plenitude quando permitirem que se compare com rigor as diversas opções disponíveis no mercado.

É do conhecimento geral a pesquisa feita pela empresa JLL (Jones Lang LaSalle) mostrando que, dependendo do método utilizado, a área útil de um imóvel pode desviar-se até 24%!

Fonte: Avaliar património

Orçamento de Estado 2018 – Formação elaborada por Paulo Marques

Orçamento de Estado 2018 – Formação elaborada por Paulo Marques

Orçamento de Estado 2018 – Formação elaborada por Paulo Marques

Fonte: Paulo Marques – saber fazer :: fazer saber – Formador / Explicador

Códigos Fiscais 2018 – Portal das Finanças

Códigos Fiscais 2018 – Portal das Finanças

CFI CIMI CIMT CIRC CIRS CIS CIVA CPPT EBF IUC LGT RCPITA Regime_Comunicacao_Infor_Financeiras Regime_Contribuicao_extraodinaria_setor_energetico RGIT RITI Setor_bancario

Fonte: Portal das Finanças



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