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Categoria: IMT

IMT – Transformação de sociedade anónima em sociedade unipessoal por quotas

IMT – Transformação de sociedade anónima em sociedade unipessoal por quotas

Ficha doutrinária n.º 2018000336 – IVE n.º 13457, de 20.03.2018, disponibilizada em 23.04.2018).

IMT_IV_13457Fonte: AT – Autoridade Tributária e Aduaneira

IMI – Isenção

IMI – Isenção

PT20155
IMI – Isenção
Uma empresa, cuja atividade principal de compra, venda e arrendamento de imóveis, adquiriu um imóvel, tendo beneficiado da isenção de IMT nos termos do art.º 7.º do CIMT. Parte do prédio encontrava-se já arrendado e a empresa pondera arrendar a restante, enquanto não se verificar a venda. É possível contabilizar o referido imóvel em propriedades de investimento sem que caduque a isenção? Pode mensurar o referido imóvel ao custo, registando a respetiva depreciação anual? É necessária a divulgação do justo valor do prédio? Se pretender arrendar o restante imóvel a uma empresa que o vai remodelar para exercer atividade hoteleira, há caducidade da isenção? Qual deverá ser o valor objeto de depreciação?

Parecer técnico

A questão colocada refere-se ao tratamento contabilístico e fiscal dos imóveis detidos por uma empresa que se dedica à atividade de construção para venda e ao arrendamento.
O tratamento contabilístico referente aos imóveis detidos pelas entidades pode variar tendo em conta o destino ou função na atividade. Estes diferentes tratamentos contabilísticos estão estreitamente ligados com o tipo de rendimento a reconhecer pela exploração desses imóveis, sendo sempre considerados no conceito de rédito.
No âmbito do SNC, há que atender às normas contabilísticas e de relato financeiro (NCRF) n.º 7 – Ativos fixos tangíveis, n.º 11 – Propriedades de investiment” e n.º 18 – Inventários, que estabelecem o tratamento contabilísticos dos imóveis, dentro da atividade das entidades.
Desde logo, há a referir que os imóveis detidos para revenda por empresas que exercem a atividade de compra e venda de imóveis devem estar sempre classificados como inventários, desde que o destino seja essa venda, ainda que num prazo superior a 12 meses após a data de balanço, nos termos da norma contabilística e de relato financeiro (NCRF) n.º 18 – Inventários.
Os imóveis detidos para arrendamento devem ser classificados como propriedades de investimentos nos termos da NCRF 11 – Propriedades de investimento.
Os imóveis detidos para uso pela entidade na sua atividade operacional, administrativa ou na realização de serviços, estando ocupado pela entidade proprietária, devem ser classificados como itens do ativo fixo tangível.
No caso em concreto, face às características do imóvel e da atividade exercida pela entidade (compra e venda de imóveis e arrendamento), a aquisição de um imóvel para revenda no âmbito da atividade corrente da empresa deve implicar a sua classificação como um inventário.
Todavia, nos termos do parágrafo 8c) da NCRF n.º 11, a partir do momento em que a entidade efetuar uma locação operacional do imóvel (arrendamento), este deve ser classificado como propriedade de investimento.
Esta lógica deve aplicar-se também às frações do edifício construído. A partir do momento, em que uma determinada fração, que estava destinada a ser vendida no decurso ordinário da atividade da empresa, passa a ser arrendada, a entidade deve proceder à reclassificação dessa fração para propriedades de investimento, mantendo as restantes frações contabilizadas como inventários, conforme previsto no parágrafo 10 da NCRF n.º 11.
Como o referido imóvel tinha sido classificado inicialmente como inventário (por estar destinado à venda após a construção), a partir do momento em que se inicie o arrendamento, deve proceder à respetiva reclassificação do imóvel para propriedade de investimento.
Os registos contabilísticos podem ser:
Pela anulação das perdas por imparidade acumuladas (ajustamentos para o valor realizável líquido) do inventário (se existirem), com o objetivo de determinar a quantia escriturada:
– Débito da conta 329 – Perdas por imparidade por contrapartida a crédito da conta 34 – Produtos acabados e intermédios, pelo montante das perdas por imparidade acumuladas;
Pela reclassificação do imóvel de inventários para propriedades de investimento:
– Débito da conta 421 – Terrenos e recursos naturais, pela quantia escriturada do terreno associado ao fração do imóvel em causa;
– Débito da conta 422 – Edifícios e outras construções, pela quantia escriturada da fração do o edifício;
Por contrapartida a:
– Crédito da conta 384 – Reclassificação e regularização de inventários e ativos biológicos – Produtos acabados e intermédios, pela quantia escriturada da fração do imóvel;
Pelo desreconhecimento como inventário:
– Débito da conta 384 – Reclassificação e regularização de inventários e ativos biológicos – Produtos acabados e intermédios por contrapartida a crédito da conta 34 – Produtos acabados e intermédios, pela quantia escriturada da fração do imóvel.
A utilização da conta 38 tem como objetivo permitir determinar o valor do referido imóvel reclassificado para propriedade de investimento para não ser incluído no gasto das vendas (variação nos inventários da produção – conta 73).
Como se trata de uma saída do stock por mera transferência para propriedades de investimento, deve ser utilizada a conta 38 no momento do desreconhecimento do inventário (crédito da conta 34).
Caso se opte pela mensuração subsequente da propriedade de investimento pelo modelo do custo, a transferência de inventários para propriedades de investimento deve ser efetuada pela quantia escriturada do imóvel à data da transferência, não existindo qualquer alteração a esse valor, conforme o parágrafo 61 da NCRF n.º 11.
Esse valor passa ser o custo considerado para a mensuração subsequente do imóvel, classificado como propriedade de investimento, para efeitos da determinação das depreciações no modelo do custo.
Caso, a entidade opte pela mensuração subsequente da propriedade de investimento pelo modelo do justo valor, no momento da transferência (reclassificação) de inventários para propriedades de investimento que sejam escrituradas pelo justo valor, qualquer diferença entre o justo valor da propriedade nessa data e a sua quantia escriturada anterior deve ser reconhecida nos resultados (conta 66 ou 77).
Por outro lado, a partir do momento em que a empresa proprietária do imóvel destine um imóvel a ser vendido no decurso do exercício ordinário da sua atividade, sendo essa atividade a compra e venda de imóveis, e efetuando a empresa atividades de desenvolvimento específico para promover ou realizar essa venda, este deve passar a estar classificado como inventários, conforme determina o parágrafo 60 da NCRF 11.
Nessa situação, a venda do imóvel, estando classificado como inventário, implicar o reconhecimento do rédito pela venda de bens e respetivo gasto de vendas de inventários, nos termos da NCRF 20.
Ainda de acordo com parágrafo 60 da NCRF n.º 11, se o imóvel classificado como propriedade de investimento for vendido, sem que tenha existido qualquer esforço e atividades para desenvolver essa venda, este deve continuar a estar registado como propriedade de investimento, até ao momento da própria venda. Na prática, pela venda, há que determinar uma mais ou menos valia pela venda de um ativo não corrente.
Assim, se existe esforço e desenvolvimento de atividades para vender o imóvel, com a alteração do destino do imóvel para ser vendido, antes da realização da venda, deve proceder-se à transferência desse imóvel de propriedade de investimento para inventários, conforme previsto nos parágrafos 59b) e 60 da NCRF n.º 11 – Propriedades de investimento.
Se não existiu tal esforço de venda, nem foram desenvolvidas atividades para a promoção da venda, o imóvel deve manter-se reconhecido como propriedade de investimento, originando a venda uma mais ou menos valia, pela diferença entre o valor de realização e a quantia escriturada à data da venda.
Em termos de IMT, este imposto incide sobre as transmissões, a título oneroso, do direito de propriedade sobre bens imóveis situados no território nacional, conforme o disposto no n.º 1 do artigo 2.º do Código do IMT (CIMT).
No entanto, existem algumas isenções previstas no referido Código, nomeadamente quando se tratem de aquisições de imóveis com destino a revenda, efetuadas por sujeitos passivos que tenham como atividade a compra e venda de imóveis.
De acordo com o disposto no n.º 1 do artigo 7.º do CIMT, esta isenção de IMT apenas é aplicada quando os adquirentes de imóveis sejam sujeitos passivos de IRS ou IRC que estejam registados como tendo a atividade de compra e venda de imóveis.
Esta isenção é imediatamente reconhecida se for considerado que o sujeito passivo exerce normal e habitualmente a referida atividade, sendo que esta condição apenas se considera quando o contribuinte comprove o exercício da atividade de compra e venda de imóveis no ano anterior, mediante certidão passada pelo serviço de finanças competente, conforme referido nos números 2 e 3 do artigo 7.º do CIMT.
A certidão a emitir pelo serviço de finanças deve conter que no ano anterior, foi adquirido para revenda ou revendido algum prédio antes adquirido para esse fim.
Esta isenção de reconhecimento automático é verificada pela entidade que intervier na celebração do ato ou do contrato, conforme disposto da alínea a) do n.º 8 do artigo 10.º do CIMT.
Por outro lado, esta isenção apenas se mantém quando o destino atribuído a esse imóvel não seja alterado pelo adquirente no prazo de três anos e se for vendido, desde que não o seja novamente para revenda, no decurso desse prazo, conforme o disposto no n.º 5 do artigo 11.º do CIMT.
Tratando-se de um imóvel que teria sido adquirido para revenda por uma empresa no exercício da sua atividade, tendo beneficiado de isenção de IMT ao abrigo do artigo 7.º do CIMT, cujo destino final irá ser alterado, uma vez que pretende afetá-lo à atividade de arrendamento, existe a obrigação da liquidação do IMT, conforme o disposto no n.º 5 do artigo do 11.º do CIMT.
A empresa dispõe do prazo de 30 dias após essa afetação à atividade de arrendamento para efetuar a liquidação do IMT, efetuando a entrega desse imposto através do modelo oficial para o efeito, conforme previsto no artigo 34.º do CIMT.
Se posteriormente a entidade efetuar a venda do imóvel, dentro do prazo de três anos após a sua aquisição, não sendo o mesmo destinado a revenda, pode solicitar o reembolso do IMT liquidado, conforme o n.º 4 do artigo 7º do CIMT.
Como se constata, a alteração do destino do imóvel, da atividade de revenda para a atividade de arrendamento determina a obrigação de efetuar a reclassificação contabilística de inventários para propriedades de investimento, e a consequente caducidade da isenção de IMT.
Todavia, se a empresa em causa mantiver a intenção de revenda do imóvel, continuando a publicitá-lo e a fazer esforço de venda no mercado de compra e venda, este pode continuar a estar contabilizado como inventário, ainda que possa existir a rentabilização do imóvel detido mediante a celebração de arrendamentos a curto prazo, e continuar a manter a isenção de IMT.
Caso esses contratos de arrendamento não tenham meramente o objetivo de rentabilização temporário enquanto o imóvel continua no mercado de venda e a empresa continua a fazer esforço de venda, mas passando a ser alterado efetivamente o destino, deixando de estar disponíveis e publicitados para venda, e passando a estar arrendados mediante contratos de longo prazo (mais de três anos), a empresa deve proceder à reclassificação para propriedades de investimento, dando-se a caducidade da isenção.
Sugere-se a consulta ao entendimento da Autoridade Tributária e Aduaneira para esta situação através da análise à Informação Vinculativa disponível no Portal das Finanças (Proc. 2016001450 – IVE n.º 11101, com despacho concordante de 2016-12-18, da Diretora-Geral da Autoridade Tributária e Aduaneira), com referência para o Ofício-Circular D-2/91, de 17 de junho.

Hope value!

Hope value!

As EVS (European Valuation Standards) introduziram um novo conceito, com um sentido mais amplo, mais abrangente, do que o uso alternativo, a que chama de Valor Expectável (Hope Value).

Este conceito distingue-se do uso alternativo porque contempla situações que poderão não ser admissíveis à data da avaliação, como, por exemplo, utilizações possíveis do imóvel que possam ser desbloqueadas por modificações que o alterem, quer sejam novos licenciamentos, infraestruturas relevantes, evoluções do mercado ou outras possibilidades. Deste modo, o Valor de Mercado de uma propriedade pode refletir qualquer Valor Expectável (Hope Value).

Valor Expectável (Hope Value), por vezes designado como valor futuro, é utilizado para descrever um aumento do valor que o mercado estará disposto a pagar, na esperança de uma utilização mais satisfatória ou oportunidade de desenvolvimento ser alcançável, em relação ao que é atualmente permitido ao abrigo dos instrumentos de ordenamento, constrangimentos de infraestruturas ou outras limitações existentes.

Refletirá uma avaliação da probabilidade que o mercado coloca na esperança de uma utilização mais satisfatória ou numa oportunidade de desenvolvimento alcançável, nos custos prováveis a suportar com essa oportunidade, no tempo para a executar e em quaisquer outros fatores associados. Fundamentalmente, permitirá a possibilidade de que a utilização planeada não se venha a realizar.

A grande diferença entre as duas noções de valor de mercado (das IVS e das EVS) é que a que é defendida pelas EVSpermite que a estimativa se faça fora de ordenamento existente ou licenciamentos existentes, ao contrário das IVS, em que tudo se passa dentro do que é legal na data da avaliação.

Valor Expectável representa as expectativas razoáveis do mercado relativas às oportunidades oferecidas pelo imóvel e como tal deverá ser incorporado no Valor de Mercado.

Talvez um exemplo, mesmo que recorrendo ao absurdo, possa explicar melhor esta diferença.

Suponhamos que o Aeroporto de Faro vai ter de se deslocalizar, por uma qualquer razão técnica. O mercado imobiliário tem a perceção que a nova localização vai ser numa zona de Portimão, até então sem qualquer interesse imobiliário, apesar de não existir qualquer decisão governativa ou estudo técnico que aponte para tal.

Um Perito Avaliador, sendo chamado a avaliar um terreno na envolvente daquele que se prevê onde vai ser construído o aeroporto, certamente chegará a valores de mercado diferentes, conforme adote uma ou outra norma:

– Se adotar as IVS, ser-lhe-á irrelevante a expectativa da construção do aeroporto, porquanto não está explícita, de forma alguma, no ordenamento legal existente;

– Se adotar as EVS, deve contemplar a possível construção do aeroporto, que influenciará em alta o valor do terreno.

Pensando bem … isto já não aconteceu em Portugal?

Mas, mesmo não recorrendo ao absurdo, o que se deverá fazer nos casos em que os Planos Diretores Municipais não permitem, atualmente, um determinado uso para um terreno mas que se sabe que a sua revisão o permitirá no futuro?Fonte: Avaliar Património

SIMIMI – Simulador de Valor Patrimonial Tributário

SIMIMI – Simulador de Valor Patrimonial Tributário

SIMIMI – Simulador de Valor Patrimonial Tributário

Fonte: AT – Autoridade Tributária e Aduaneira

IMI/IMT – Alteração do destino de imóvel

IMI/IMT – Alteração do destino de imóvel

PT20003
IMI/IMT – alteração do destino de imóvel
Um cliente de um contabilista certificado comprou uma casa no Algarve e uma vez que o valor patrimonial do imóvel é inferior a 120.000 euros teve isenção do IMT na escritura. A casa foi comprada como primeira habitação, teoricamente tinha também direito a isenção do IMI nos três primeiros anos. O referido cliente, posteriormente pediu licença para Alojamento Local na câmara e abriu atividade nas finanças para poder passar fatura sobre o “Alojamento Mobiliado para Turistas” (acabou apenas por passar uma fatura). As questões são:
1 – Por ter feito alojamento local na casa, o cliente perde a isenção do IMT? (a casa foi e continua a ser de habitação própria dele)
2 – Ele tem que o comunicar às finanças e pagar o IMT que não pagou na escritura?
3 – Perde também a isenção do IMI?
Uma nota importante: não vai fazer alojamento local, alugou apenas por uma semana.
Parecer técnico
1 – IMT
De acordo com o disposto na alínea a) do n.º 7 do artigo 11.º do Código do IMT, deixam de beneficiar de isenção e de redução de taxas previstas no artigo 9.º e nas alíneas a) e b) do n.º 1 do artigo 17.º quando aos bens for dado destino diferente daquele em que assentou o benefício, no prazo de seis anos a contar da data da aquisição, salvo no caso de venda.
Assim, no caso em apreciação entendemos que o sujeito passivo a que se refere o pedido deixou de poder beneficiar da isenção prevista no artigo 9.º e da redução de taxa prevista na alínea a) do n.º 1 do artigo 17.º do mesmo diploma, já que deu ao imóvel um destino diferente da sua habitação própria e permanente.
Com efeito, a norma referida não distingue entre destino diferente definitivo ou temporário.
Daí que o sujeito passivo deva solicitar, no prazo de 30 dias a contar da data em que deu destino diferente ao imóvel, a respetiva liquidação do imposto, de acordo com o disposto no artigo 34.º do mesmo diploma.
2 – IMI
De acordo com o disposto no n.º 8 do artigo 46.º do Estatuto dos Benefícios Fiscais (EBF), os benefícios fiscais a que se refere o mesmo artigo cessam logo que deixem de verificar-se os pressupostos que os determinaram, devendo os proprietários, usufrutuários ou superficiários dar cumprimento ao disposto no n.º 1 do artigo 13.º do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis.
Pelo que, em nossa opinião, o sujeito passivo a que se refere o pedido deixou de poder beneficiar da isenção prevista no referido artigo 46.º do EBF já que deu ao imóvel um destino diferente da sua habitação própria e permanente e a referida norma não distingue entre destino diferente definitivo ou temporário.
Daí que o sujeito passivo deva apresentar a declaração prevista no n.º 1 do artigo 13.º do Código do IMI, no prazo de 60 dias contados a partir da verificação do evento determinante da cessação da isenção, ou seja, a partir da utilização do imóvel num destino diferente da sua habitação própria e permanente, dado o disposto na alínea g) do n.º 1 do artigo 13.º do Código do IMI.
Ofício Circulado n.º 40116/2018, de 15/02

Ofício Circulado n.º 40116/2018, de 15/02

Declaração modelo 11 • cumprimento da obrigação prevista no art.º 49.º do CIMT por entidades e profissionais tituladores de documentos particulares autenticados eletronicamente depositados (DPAED).

Ofício_Circulado _40116_2018

Fonte: Portal das Finanças

Orçamento de Estado 2018 – Formação elaborada por Paulo Marques

Orçamento de Estado 2018 – Formação elaborada por Paulo Marques

Orçamento de Estado 2018 – Formação elaborada por Paulo Marques

Fonte: Paulo Marques – saber fazer :: fazer saber – Formador / Explicador

INSTRUÇÕES ADMINISTRATIVAS DISPONIBILIZADAS EM 19.01.2018

INSTRUÇÕES ADMINISTRATIVAS DISPONIBILIZADAS EM 19.01.2018

IMT – Transformação de sociedade anónima em sociedade unipessoal por quotas

19-01-2018

(Ficha doutrinária n.º 2017001043 – IVE n.º 12618, de 02.11.2017, disponibilizada em 19.01.2018)

IMT – Aquisição de quota numa sociedade por quotas, detentora de imóveis, e por essa aquisição um dos sócios fica a dispor de, pelo menos, 75% do capital social

19-01-2018

(Ficha doutrinária n.º 2017000999 – IVE n.º 12514, de 19.10.2017, disponibilizada em 19.01.2018)

IMT – Isenção na aquisição de imóveis individualmente classificados, nas situações de aquisição de partes sociais e de fusão

19-01-2018

(Ficha doutrinária n.º 2017000824 – IVE n.º 12338, de 16.10.2017, disponibilizada em 19.01.2018)

IMT – Aquisição de quotas pela própria sociedade

19-01-2018

(Ficha doutrinária n.º 2017000663 – IVE n.º 12099, de 27.10.2017, disponibilizada em 19.01.2018)

Fonte: PWC

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